Хто складає договір купівлі-продажу комерційної нерухомості. Види договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення: зразки заповнення та особливості

Щоб здійснити купівлю комерційної нерухомості, рекомендується все ретельно зважити та обміркувати. Придбання нерухомого майна – це досить серйозний крок. Потрібно обміркувати перспективи своїх вкладень. Природно, перспектива має бути довгостроковій та гарантованій.

На початковому етапі необхідно вивчити наступні важливі моменти:

І це лише частина найважливіших питань, які краще обміркувати завчасно.

Важливі нюанси

Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості передбачає використання приміщенняв якості:

• торгової точки;
• складу;
• адміністративного приміщення;
• виробничого приміщення.

Під час підписання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості продавець передає усі права власності на цей об'єкт. А сторона, що купує, зобов'язується приймати у свою власність приміщення, яке є нежитловим, заздалегідь виплативши продавцю обумовлену суму

Продавати та купувати площу у правіяк фізичні особи, а й юридичні.

Якщо договір оформляється комерційною організацією, слід враховувати той чинник, що вона повинна мати правоздатністю(юридична особа повинна мати державну реєстрацію).

Якщо організація, що здійснює продаж чи придбання нежитлової нерухомості некомерційна, то вона повинна мати права на вчинення даних угод.

Права організації обов'язкововідображаються в установчому документі.

Фізична особа, яка здійснює купівлю-продаж нежитлової власності, має бути дієздатно.

В іншому випадку, права фізичної особи представляє опікун. Опікун для здійснення подібних операцій має отримати Дозвілдля проведення угод в органі опіки.

Договір купівлі-продажу оформляється в письмовому вигляді. При цьому нотаріально засвідчувати його необов'язково. Звісно, ​​документ має бути скріплено підписами обох сторін.

Ціна на придбання комерційної нерухомості в РФ у рублевомуеквівалент.

Передача комерційної нерухомості новому власнику має бути відображена в передавальний актабо зразком договору купівлі-продажу.

У договорі про купівлю-продаж приміщення повинні бути чітко прописанітакі моменти, як:

• площа об'єкта комерційної нерухомості, що продається;
• адресу розташування;
• номер на поверховому плані.

Як здійснюється?

Слід розуміти, що комерційна нерухомість коштує дуже пристойно.

При правильно підібраному бізнесі придбання комерційної нерухомості приносить відмінну віддачу.

Після того, як буде точно обрано місце розташування приміщення та укладено попереднє узгодження про здійснення покупки комерційної нерухомості, необхідно перевірити всю документаціюна приміщення, що купується.

Момент досить відповідальний та найважливіший. Відмінно можуть упоратися з перевіркою документації професіонали– юристи, рієлтори. Головне, щоб ці люди мали досвід у перевірках і самі були перевіреними. Можна довірити перевірку документів одразу і ріелторам, і юристам. Крім того, вони коректно зможуть оцінити вигідністьпроекту, що запускається.

Примірник (як приклад) договір купівлі-продажу комерційної нерухомості можна знайти в інтернеті та роздрукувати його. Уважно читайтеусі підпункти складеного документа.

На що звернути увагу?

Існують важливі критерії, на які потрібно звернути увагу та заздалегідь обговорити їх:

1. Комерційна нерухомість, яка виставлена ​​на продаж, не має бути у заставі у третьої особи. Приклад: гарантія повернення кредиту.
2. Комерційна нерухомість була раніше об'єктом некапітального будівництва, але переведена в розряд капітального.
3. Земельна ділянка, на якій розташована комерційна нерухомість, не повинна перебувати в оренді. В іншому випадку, орендар має право на розірвання договорів та знесення об'єкта. Причому всі ці дії орендар здатен вчинити в односторонньому порядку.
4. Необхідно виключити подвійний продаж. Тобто перевірити об'єкт, чи є раніше укладені на нього договори та претенденти.
5. Уточнити плани місцевої влади. Можливо, вони переупорядковують район і хочуть знести будинок, у якому розташована комерційна нерухомість.

Після того, як буде перевірено всі документи, можна оформлювати сам договір купівлі-продажу.

Крім того, потрібно підготувати такі документи:

• акт прийому-передачі;
• переоформлення всіх особових рахунків;
• переоформлення договорів надання послуг;
• переоформлення обслуговуючих компаній (подача електрики, вод, інтернету тощо).

Саме безпечне придбаннякомерційної нерухомості відбувається у бізнес-центрах (особливо, у нових, сучасних), оскільки вони навряд чи підуть на обманні маніпуляції, внаслідок чого ризик подвійного продажу мінімальний.

Підводні камені, які можуть осягнути підприємця:

1. Перед придбанням комерційної нерухомості необхідно точно знати, чи потребує об'єкт додаткових вкладень. Прикладом є реконструкція об'єкта, перепрофілювання, модернізація тощо.
2. Законодавство, що стосується нежитлової нерухомості, постійно змінюється і є нестабільним. Аналогічно змінюються та податки на комерційну нерухомість. Вгадати наближення таких змін досить складно, але цілком можливо.
3. Власник, що продає комерційне приміщення, не завжди містить усі необхідні документи в порядку. Тому дуже важливо перевірити наявність усієї документації на об'єкт.
4. Під час укладання договору на надання комунальних послуг необхідно вкласти чималі гроші, а також витратити багато часу. Під час збору необхідної інформації на придбання приміщення потрібно одночасно постаратися вирішувати і проблему надання комунальних послуг, що допоможе суттєво заощадити час.

Як купити квартиру під комерційну нерухомість?

Ціна комерційної нерухомості набагато вищеніж вартість самого житла.

У зв'язку з цим деякі підприємці використовують хитрість: вони набувають житлову нерухомістьта починають експлуатувати її з комерційною метою.

Плюсикупівлі житлової нерухомості:

• набагато дешевше, ніж придбання комерційної нерухомості;
• підбір бажаної площі приміщення здійснюється без будь-яких проблем;
• розміщення житлової нерухомості у спальному районі (бізнес-центри зазвичай знаходяться у центральних районах міста);
• розташування комерційного приміщення на 1-му поверхах житлових будинків.

Що потрібно для покупки?

Отже, для того, щоб зробити придбання нерухомостізнадобиться:

• домовитися із продавцем про купівлю-продаж приміщення;
• укласти договір;
• зареєструвати договір у державних органах;
• найважливіший момент у оформленні документів – це переведення приміщення до розряду нежитлового;
• переоформлення всіх наявних особових рахунків;
• переобладнання приміщення.

Під час оформлення всієї документації на придбання комерційної нерухомості важливо ретельно перевірятизібрану інформацію.

Не варто економитина послугах грамотного юриста та рієлтора. Таким чином, ви зможете запобігтинепередбачувані ситуації. Однак, якщо такі ситуації все ж таки наступлять, ви зможете заощадитина судових розглядах.

Договори купівлі-продажу нерухомого майна становлять сьогодні значну частину господарського обороту та мають велике значення у житті та діяльності громадян та юридичних осіб. Це цивільно-правова угода, у межах якої продавець передає у власність покупцю земельну ділянку, квартиру, будинок чи іншу споруду певну ціну.

Особливості договору купівлі-продажу нерухомості: зразок 2019 року

Під час укладання угоди слід враховувати її особливості:

• більшість об'єктів нерухомості нерозривно пов'язані з тими земельними ділянками, де вони розташовані;
• нерухоме майно, в порівнянні з іншими об'єктами, має підвищену цінність, а значить, у договорі купівлі продажу нерухомості потрібні особливі заходи щодо охорони інтересів продавців та покупців;
• законодавством РФ передбачено низку обмежень щодо участі нерухомих об'єктів у цивільному обороті у зв'язку з їх соціальною значимістю та цільовим призначенням.

Характеристика та правове регулювання

Договір купівлі-продажу об'єкта комерційної нерухомості є консенсуальним, відплатним та взаємним.

Основні правила угоди, вимоги до її формі та обов'язків сторін містяться у главі 30 ЦК України. Зазначені правила сформульовані як специфічні норми, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю-продаж товарів (§1 гл.30 ДК РФ).

Зверніть увагу: у 2019 році зразок договору купівлі-продажу нерухомості не підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак звертатися до Росреєстру все ж таки потрібно, щоб зареєструвати перехід права власності.

До суттєвих умов угоди належить ціна договору купівлі-продажу нерухомості. Вона встановлюється за рішенням продавця, домовленості сторін або за наслідками незалежної оцінки споруди. Незалежна оцінка знадобиться в тому випадку, якщо об'єкт має декілька власників і вони не сходяться на думці про його вартість.

Пропонуємо вам завантажити актуальний на 2019 рік зразок договору купівлі-продажу нерухомості, а також акт приймання-передачі, рахунок, графік платежів та інші додатки.

В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обігу нерухомого майна. Це обставина об'єктивного характеру. Ринок нерухомості в Росії пережив період становлення, і в даний час існує необхідність осмислити все, до чого прийшла економічна та правова думка в галузі обороту нерухомого майна.

Договір продажу нерухомості виділено в особливу групу договорів через специфіку його об'єкта - нерухомого майна.

Договір купівлі-продажу нерухомості є двостороннім, платним, реальним.

Двостороннім договір вважається на підставі, що учасниками такого договору є дві сторони, одна з яких - продавець, а інша - покупець.

Оплатним договір вважається на тій підставі, що права та обов'язки сторін складаються на відплатній (платній) основі: одна із сторін (продавець) передає іншій стороні (покупцеві) нерухоме майно за певну плату.

Реальним договір визнається на підставі, що сторони виконують свої зобов'язання в повному обсязі при безпосередньому укладенні договору. Так, відразу після підписання договору купівлі-продажу одна із сторін (покупець) здійснює розрахунок з іншою стороною (продавцем), а продавець у свою чергу передає всі права на нерухоме майно, що є предметом договору, покупцю.

Відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомості одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність за винагороду об'єкт нерухомості (земельну ділянку, будинок, житловий будинок, квартиру та ін.) іншій стороні (покупцю).

За наявності належним чином оформлених повноважень (довіреність на право укладання угод) стороною за договором купівлі-продажу об'єкта нерухомості може бути представник як покупця, і продавця.

Переліченими вище факторами обумовлена ​​актуальність теми дипломної роботи, метою якої є дослідження особливостей та проблем правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості. Для досягнення поставленої мети у роботі вирішено такі завдання:

1. розкрито особливості цивільно-правового регулювання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості;

2. охарактеризовано особливості укладання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості;

3. проаналізовано проблеми та прогалини сучасного цивільного законодавства про регулювання купівлі-продажу комерційної нерухомості, у зв'язку з чим розроблено рекомендації щодо вдосконалення цих норм.

Таким чином, об'єктом цього дослідження є договір купівлі-продажу комерційної нерухомості, предметом – особливості правового регулювання укладання договору купівлі-продажу комерційної нерухомості.

Наукові дослідження щодо нерухомості з'явилися значно пізніше, ніж нерухомість стала об'єктом цивільного обороту. Це природно, оскільки категорія "нерухомості" є складним правовим інститутом, що вимагає не тільки розвиненого торговельного обороту, але й високого рівня розвитку юридичної техніки.

Сучасний період розвитку літератури про правове регулювання нерухомості можна охарактеризувати як період становлення. При цьому з'являється досить багато журнальних публікацій, присвячених практичним аспектам укладання угод з нерухомістю, проте фундаментальних праць у цій галузі небагато.

Однією з небагатьох робіт сучасного періоду, де аналізується поняття нерухомого майна, є книга Ю.Г. Жарікова та М.Г. Масевич "Нерухоме майно: Правове регулювання". Хоча автори і обмежуються аналізом особливостей правового режиму таких об'єктів нерухомості, як земля, надра, води, ліси, підприємства, житлові та нежитлові приміщення (за межами книги залишаються повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти, тобто ті об'єкти, які хоч і віднесено до нерухомості законом, але за своєю природою є рухомими речами), проте ґрунтовність викладу проблеми статусу нерухомого майна, його характерних ознак на сьогоднішній день робить цю книгу найбільш помітною працею сучасної російської юриспруденції.

Помітне місце у сучасній літературі, присвяченій юридичному аналізу нерухомості, займає робота О.М. Козир "Нерухомість у новому Цивільному кодексі Росії". Незважаючи на відносно невеликий розмір цієї статті, у ній проведено скрупульозний аналіз сучасної російської цивільно-правової концепції інституту нерухомості, виявлено зміст речових та зобов'язальних прав на нерухоме майно. У роботі визначено пооб'єктний склад нерухомого майна, розглянуто питання державної реєстрації прав на нерухомі речі та угод із ними.

Книжка В.А. Алексєєва "Реєстрація прав на нерухомість" присвячена аналізу Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про держреєстрацію прав на нерухомість) і що складається відповідно до цього законом адміністративної та судової практики реєстрації прав на нерухомість та угод з ним. У книзі надано поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та проаналізовано правовий режим здійснення державної реєстрації як акта визнання прав на нерухомість. В основі роботи лежить аналіз поняття об'єкта нерухомості, пропонується класифікація об'єктів нерухомого майна та виявлено правову природу державної реєстрації прав на нерухомість як правового інституту, його цілі, завдання та принципи здійснення.

Робота С.А. Бабкіна "Основні засади організації обороту нерухомості" присвячена аналізу правового регулювання обороту нерухомості. p align="justify"> Робота побудована на порівняльному аналізі діючих у ряді зарубіжних держав (Німеччина, Канада, США, Швейцарія) систем реєстрації (оголошення) прав на нерухоме майно. Автор досліджує поняття нерухомості, об'єктивні передумови формування визначення "нерухомість", питання публічно-правових обмежень обороту нерухомості.

Ціла низка досліджень, присвячених теоретичним та практичним проблемам реєстрації прав на нерухомість, опублікована співробітниками Російського інституту державних реєстраторів при Міністерстві юстиції Росії. Книга "Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права"<*>є збіркою статей викладачів зазначеного закладу. Діяльність Е.А. Кіндієвої та М.Г. Піскунової "Нерухомість: Права та угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів)" йдеться про проблеми здійснення угод з нерухомістю та реєстрацію прав на нерухоме майно. Автори при написанні роботи врахували нові зміни у законодавстві, що регулює оборот нерухомості та реєстрацію прав на нерухоме майно.

У монографії І.Д. Кузьміною "Правовий режим будівель та споруд як об'єктів нерухомості" представлені результати дослідження правового режиму одного з видів нерухомості - будівель та споруд. Поданий у роботі аналіз було здійснено вперше і виконано на основі нового законодавства Російської Федерації. У книзі розглядаються основні категорії, що характеризують правовий режим будівель та споруд, визначено порядок введення будівель та споруд у цивільний обіг, показано проблеми реалізації права розпорядження ними. На підставі зазначеної роботи автором підготовлено докторську дисертацію на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук.

Питання дослідження угод з нерухомістю та реєстрації прав на нерухоме майно знайшли відображення у монографіях С.П. Гришаєва, А.Р. Кірсанова, Ю.В. Романця, К.І. Скловський, А.М. Ерделевського, В.Ф. Яковлєва.

Крім того, за останні роки в різних регіонах Російської Федерації захищено досить значну кількість кандидатських дисертацій з юридичних напрямків, автори яких зверталися до дослідження різних проблем державної реєстрації нерухомого майна та угод з ним, а також до питань правового регулювання ринку нерухомості та операцій з нерухомістю . Це дисертація А.В. Акчуріна, Є.М. Андрєєвої, Т.Д. Аппак, І.В. Астаніної, С.В. Безбах, Д.С. Бугрова, А.В. Волинцева, Т.В. Глінщикова, Ю.І. Головіна, Н.Є. Гребньової, Є.А. Гризихіна, Н.В. Діаковській, А.В. Дмитрієва, Є.А. Дорожинській, Н.С. Карцева, Є.Б. Козлова, С.В. Мальцева, В.В. Михольський, Є.Ю. Петрова, В.А. Петрушкіна, В.А. Порошкова, А.А. Роньжина, Є.С. Роговий, М.А. Саліхової, П. В. Скіби, С.А. Степанова, М.П. Сухомлінова, С.М. Чеучовий.

Дипломна робота написана на 65 аркушах, включає введення, три розділи, розбиті на параграфи, висновок і список використаної літератури.

1.1 Поняття договору купівлі-продажу комерційної нерухомості у цивільному праві

Під договором продажу (купівлі-продажу) нерухомого майна розуміється таку угоду осіб, відповідно до якої продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду або інше нерухоме майно (п. 1 ст. 549 ЦК України).

З погляду класичних цивільно-правових характеристик договір продажу нерухомого майна є консенсуальним, відплатним та взаємним.

З легального визначення договору купівлі-продажу випливає, що він створює зобов'язання продавця щодо передачі нерухомої речі. Зазначена норма нічого не говорить про зобов'язання покупця, але такі легко вивести з більш загальної норми про купівлю-продаж: покупець зобов'язаний прийняти майно, що передається, і сплатити за нього певну грошову суму (ціну) (п. 1 ст. 454 ДК РФ). Отже, закон свідчить лише тому, що з цього договору створюється зобов'язання. Водночас у цій нормі нічого не йдеться про перенесення речового права на нерухомість. Як наслідок, можна дійти невтішного висновку у тому, що з укладеного договору саме собою речове право (право власності) на об'єкт нерухомості не переноситься. Таким чином, російська легальна формула продажу нерухомості ґрунтується на зобов'язальній конструкції договору купівлі-продажу.

У системі чинного законодавства норми, що регулюють продаж нерухомості, викладені в гол. 30 ДК РФ "Купля-продаж". У цьому розділі виділяється кілька різновидів спеціально регульованих договорів купівлі-продажу, серед яких особливу увагу займає договір продажу нерухомості (ст. ст. 549 - 558 ДК РФ). Законодавець вважав за необхідне визначити особливі правила регулювання обігу нерухомості. Зумовлено це, очевидно, такими факторами:

Нерухоме майно має особливу майнову та соціальну цінність, що вимагає врахування цих обставин з точки зору необхідності підвищених заходів захисту цих об'єктів цивільного обороту;

Нерухоме майно нерозривно пов'язане із земельними ділянками; поземельна нерухомість у принципі є майном, що не переміщається, що не може ігноруватися при створенні юридичних умов обороту цього майна;

Нерухомі речі є индивидуально-определенными речами, що істотно впливає порядок і способи визначення їх вартості, і навіть умов обороту;

Нерухомі речі є неспоживаними речами, які можуть бути втрачені у процесі нормального господарського використання.

Усі зазначені обставини свідчать про необхідність особливої ​​уваги з боку законодавця до потреб обороту нерухомого майна та визначають специфіку предмета відшкодування відшкодування нерухомості. Це, своєю чергою, вплинуло правила, якими регламентується оборот нерухомих речей.

Відомо, що нерухомість може бути використана в принципово різних цілях: або задоволення потреб громадян у житлі, або задоволення виробничих, господарських потреб або вирішення підприємницьких завдань, тобто з метою отримання прибутку. Ця обставина також може ігноруватися законодавцем. Тому російське законодавство встановлює різні юридичні режими обороту нерухомого майна в залежності від того, для яких цілей воно використовується: для соціальних (житлових) цілей або для отримання прибутку. Оборот житлових приміщень (житлового фонду) регулюється переважно нормами житлового права, які надають значні гарантії особам, які у таких житлових приміщеннях. У російському праві Житловий кодекс РФ регулює відчуження нерухомості, що відноситься до житлового фонду (хоча окремі норми, що регулюють відчуження житлової нерухомості, будучи рамковими нормами, містяться й у Цивільному кодексі України).

Своєю чергою, оборот нерухомості комерційного характеру підпорядкований загальним правилам цивільного законодавства; норми житлового права впливають умови відчуження такого майна.

p align="justify"> Особливі режими обороту нерухомого майна встановлено і щодо купівлі-продажу специфічних нерухомих речей, що використовуються часто в комерційних цілях, тобто. повітряних та морських суден, судів внутрішнього плавання, а також космічних об'єктів.

Істотними особливостями має і відчуження таких специфічних об'єктів нерухомості, як підприємства – майнові комплекси.

Як було зазначено, правила відчуження комерційної нерухомості підпорядковуються нормам цивільного правничий та не відчувають у собі впливу норм житлового законодавства. Оскільки договір продажу нерухомості, не будучи самостійним видом договору, є різновидом договору купівлі-продажу, то відповідні угоди застосовують і загальні норми, що регулюють купівлю-продаж.

Ієрархія застосовуваних норм така: спочатку застосовуються спеціальні норми - норми § 7 гл. 30 ГК РФ (продаж нерухомості); потім застосовуються норми, що регулюють купівлю-продаж; та у тій частині, яка не врегульована зазначеними нормами, – загальні норми про зобов'язання. Слід пам'ятати, що у разі, якщо нерухомість купується на торгах, до відповідним відносинам застосовуються насамперед правила, регулюючі порядок проведення торгів (ст. ст. 447 - 449 ДК РФ).

Особливий порядок встановлено відчуження нерухомого майна з публічної у приватну власність. І тут, в силу ст. 217 ЦК України, діє приватизаційне законодавство. Зокрема, відчуження нерухомого майна комерційного призначення з державної (муніципальної) власності у власність фізичних або юридичних осіб повинно проводитись відповідно до Федерального закону "Про приватизацію державного та муніципального майна". Порушення правил продажу майна публічним власником приватній особі тягне за собою недійсність відповідних угод відчуження нерухомого майна.

В даний час діє Федеральний закон від 21 грудня 2001 "Про приватизацію державного та муніципального майна", який набрав чинності 27 квітня 2002 Це третій приватизаційний закон, який в цілому можна охарактеризувати як закон, прийнятий у відносно стабільних умовах обороту, не має на меті масового (тотального) залучення майна (зокрема нерухомого) у цивільний оборот.

Сторонами за договором купівлі-продажу нерухомості може бути як фізичні особи, і юридичні. Якщо стороною за договором є фізична особа, то щодо неї пред'являються певні вимоги. Так, стороною за договором купівлі-продажу нерухомого майна може бути громадянин, який досяг повноліття (у Російській Федерації - вісімнадцятирічного віку) і має повну дієздатність. Це означає, що цей громадянин не має жодних обмежень за станом здоров'я для здійснення необхідних дій, пов'язаних з виконанням умов даного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Параграф 7 гол. 30 ДК РФ містить нечисленні норми, що регулюють взаємини сторін за договором продажу нерухомості. В основному ці норми стосуються умов передачі об'єкта нерухомості та оплати за договором. Більшість норм, що регламентують взаємини сторін, зосереджені в § 1 цієї глави, у загальних положеннях про купівлю-продаж.

За загальним правилом, продавцем нерухомості може бути власник такого майна. Втім, для того, щоб укласти договір купівлі-продажу майна, власнику зовсім не обов'язково доводити своє право на річ, що відчужується. Таке право передбачається з принципу сумлінності учасників громадянського обороту. Передумовою цього правила є потреби обороту, що ґрунтується на довірі у відносинах між його учасниками. Свого часу професор Б.Б. Черепахін зазначав, що громадянський оборот, побудований на суцільної підозрілості покупців, важко собі уявити. Таким чином, загальне правило полягає в тому, що особа, яка виступає продавцем речі, вважається її власником.

К.І. Скловський пише: "Ця властивість купівлі-продажу - звільнення продавця від обов'язку доведення власності - насправді лежить набагато глибше, ніж може здатися: на ньому значною мірою вибудовується весь цивільний оборот. Не кажучи вже про цілком справедливе зауваження Б.Б. Черепахіна про практичну неможливість існування обороту за умов неодмінної легітимації продавців як власників, без цих властивостей купівлі-продажу втратила б існування й ключова для обороту постать сумлінного набувача, як і саме поняття сумлінного придбання " .

Втім, стосовно продажу нерухомості досить складно уявити інше. Було б дивним, якби законодавець поклав власника обов'язок доводити своє право власності на нерухому річ. У законодавстві є інші механізми, з яких зменшуються і навіть виключаються можливості зловживань при відчуженні нерухомості. Мається на увазі система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та угод з ним, яка побудована відповідно до принципу публічної достовірності. У будь-якому випадку, покупець нерухомої речі завжди може звернутися до відомостей про права на нерухомість, що містяться в ЄДРП, і з огляду на публічну достовірність останнього, ґрунтуючись на його відомостях, стає сумлінним покупцем нерухомості.

Ще одне з обмежень невласників у разі полягає у цьому, що відчуження майна неспроможна суперечити цілям діяльності відповідного унітарного підприємства, що має таким майном на обмеженому речовому праві. Так, відповідно до п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальні унітарні підприємства" (далі - Закон про унітарні підприємства), нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається тільки в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, вчинені державним чи муніципальним підприємством із порушенням цієї вимоги, є нікчемними. Причому, як зазначається у юридичній літературі, недійсність цієї угоди випливає із самого факту її вчинення (визнання її недійсним судом не вимагається). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена ​​будь-якою зацікавленою особою, зокрема уповноваженим органом. Таким чином, законодавство формулює досить жорстку норму, що обмежує права унітарних підприємств у можливості відчуження нерухомого майна. До прийняття Закону про унітарні підприємства подібний підхід до оцінки відповідних угод, що здійснюються унітарними підприємствами, був присутній на практиці арбітражних судів. Це підтверджується, наприклад, п. 9 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 N 8 про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав, згідно з яким у випадках, коли дії підприємства, у тому числі та здійснені у порядку вимог п. 2 ст. 295 ДК РФ, щодо відчуження або надання в довгострокове користування іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського ведення рухомого та нерухомого майна, що безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними на підставах, передбачених ст. 168 ДК РФ, незалежно від цього, скоєно вони з дозволу власника чи його уповноваженого органу чи самостійно підприємством. Очевидно, що подібний підхід, сформульований спочатку в судово-арбітражній практиці, а потім підтриманий законодавцем, за всієї його доброї спрямованості - захисту інтересів публічного власника - має істотний недолік. Такий недолік у тому, що зазначені норми створюють невизначеність у цивільному обороті. Суб'єкти, що мають справу з унітарними підприємствами, при відчуженні останніми нерухомого майна залишаються в неясному становищі, оскільки над ними завжди висітиме гіпотетична можливість заперечення угод, внаслідок яких було відчужено майно, що належить унітарним підприємствам на праві господарського відання. Причому покупці позбавлені можливості оцінити ймовірність заперечення цієї угоди. Звісно, ​​це впливає стабільність громадянського обороту, а зрештою, на стабільність цивільного правопорядку. З урахуванням тієї обставини, що стабільність громадянського обороту є фундаментальною метою, забезпечення якої спрямоване громадянське право, можна дійти невтішного висновку необхідність перегляду зазначеної норми.

У той самий час правомірне відчуження нерухомого майна особою, які мають ним на праві господарського відання чи оперативного управління, означає як припинення цих обмежених речових прав, а й припинення права власності у власника (державного чи муніципального освіти).

Як продавці, які не є власниками нерухомого майна, можуть виступати і установи. Проте установи мають право продавати нерухомість лише у тому випадку, якщо їм надано право займатися підприємницькою діяльністю, а нерухоме майно придбано за рахунок здійснення такої діяльності.

У випадках, передбачених законодавством, державна установа для здійснення своєї діяльності має право придбати за договором нерухоме майно із закріпленням його за установою на праві оперативного управління.

Так, наприклад, ВАТ звернулося до арбітражного суду з позовом до обласного управління Міністерства РФ з податків і зборів про визнання недійсним укладеного між ВАТ (продавцем) та Держналогінспекцією (покупцем) договору купівлі-продажу нежитлового приміщення. Позовні вимоги мотивовані тим, що податкова інспекція, що є державною установою, не мала права на придбання у власність спірного нежитлового приміщення, оскільки вчинення такого правочину суперечить цілям та предмету її діяльності. При розгляді справи у порядку нагляду Президія ВАС РФ вказав на те, що предметом купівлі-продажу за договором виступає службове нежитлове приміщення, яке використовується податковою інспекцією для здійснення її діяльності. Це приміщення було придбано податковою інспекцією за рахунок коштів централізованого фонду соціального розвитку Державної податкової служби РФ, кошти якого використовувалися у тому числі для розвитку соціальної інфраструктури та матеріально-технічної бази державної податкової служби. Пунктом 2 ст. 299 ДК РФ не виключена можливість придбання державною установою за договором майна, яке надходить до його оперативного управління. До укладання оспорюваної угоди територіальне агентство Держкоммайна Росії своїм розпорядженням дозволило податкової інспекції придбати це приміщення з його подальшого закріплення за названої податкової інспекцією на праві оперативного управління. За таких обставин висновки про те, що вчинена угода щодо придбання податковою інспекцією службового приміщення є нікчемною через її невідповідність законодавству, неспроможні.

Основним обов'язком покупця є оплата придбаної за договором нерухомості. Як правило, у договорі сторони передбачають, що така оплата має бути здійснена до державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, що продається. Разом з тим, не виключено й інше. Сторони мають право домовитися про те, що оплату за договором буде здійснено після державної реєстрації переходу права на об'єкт нерухомості, що відчужується.

В архаїчних правових системах зі сплатою ціни пов'язувався перехід права власності на річ, що відчужується за договором купівлі-продажу. Римські юристи вказували на те, що продана та передана річ купується покупцем тільки в тому випадку, якщо він сплатить продавцю ціну або задовольнить його якимось іншим чином, наприклад, надавши поручителя чи заставу. Це передбачається навіть Законом XII таблиць. Сучасні норми спираються на інші принципи обороту і передбачають, що перехід права власності на річ, що продається, за загальним правилом, відбувається в момент передачі продавцем покупцю речі (ст. 223 ГК РФ), якщо, звичайно, інше не встановлено законом або договором. Щодо відчуження нерухомості "інше" встановлено законом - перехід права власності відбувається у момент державної реєстрації.

Слід мати на увазі, що після того, як здійснено державну реєстрацію переходу права власності на нерухому річ, покупець не має права вимагати розірвання договору купівлі-продажу навіть у тому випадку, якщо він не сплатив ціну придбаної нерухомості. Це правило, хоч прямо і не передбачено законом, але випливає з його сенсу і було сформульовано у судовій практиці. Президія ВАС РФ по одному з розглянутих справ вказав на те, що право власності у набувача нерухомості за договором виникає з державної реєстрації речових переходу права власності. За таких обставин є правомірним висновок про перехід права власності на продане приміщення після державної реєстрації відчуження майна та відсутність підстав для розірвання договору. У юридичній літературі висловлюється більш точне визначення моменту, до якого у разі припустиме розірвання договору. Так, К.І. Скловський пише про те, що "розірвання договору означає збереження власності у продавця лише доти, доки не виконано обов'язок щодо передачі речі", яка, як правило, здійснюється до державної реєстрації переходу права власності. Після цього, " за відомим правилом, що розірвання договору має чинність лише у майбутнє час (ст. 453 ДК РФ), повернення майна можливе лише тому випадку, якщо це буде передбачено договором (а це означає, що повернення майна відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яку можна розглядати як деяку факультативну угоду до договору)”.

До істотних умов договору продажу нерухомості відносяться: умова про предмет договору (який, як відомо, розглядається як істотна умова будь-якого договору) та умова про ціну об'єкта нерухомості, що відчужується. Відповідно до ст. 554 ДК РФ у договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені також відомості, які дозволяють однозначно визначити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором.

До цих відомостей віднесена інформація про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. У тому випадку, якщо зазначені відомості про предмет відсутні в договорі продажу нерухомості, цей договір не вважається укладеним.

У юридичній літературі обговорюється питання, що слід розуміти під предметом договору продажу нерухомості. Є.Ю. Валявіна пише, що предметом даного договору є нерухоме майно. Тієї ж точки зору дотримується Є.С. Болтанова, яка стверджує, що предметом договору купівлі-продажу нерухомості є нерухомість, яка на момент укладання договору, як правило, вже належить продавцю на праві власності.

В.В. Вітрянський вказує, що "предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роди об'єктів: по-перше, нерухомість, що продається; по-друге, дії сторін відповідно по передачі, прийняттю та оплаті нерухомого майна, що продається".

Утім, в іншій роботі В.В. Вітрянський, характеризуючи загальніший договір - договір купівлі-продажу - з погляду його предметної спрямованості, говорить про те, що "предмет договору, а вірніше, предмет зобов'язання, що випливає з договору, є діяннями (або бездіяльністю), які має вчинити зобов'язана сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення)... Наприклад, предметом договору купівлі-продажу є дії продавця щодо передачі товару у власність покупця та дії покупця щодо прийняття товару та сплати за нього встановленої ціни, а не товар (його кількість та найменування), як це прийнято іноді вважати).

Остання думка заснована на плюралістичному (багатооб'єктному) розумінні складу предмета зобов'язання за договором купівлі-продажу. Саме ця думка видається більш обґрунтованою, оскільки основний зміст договору полягає не лише у вказівці того, що має бути передано, а й того, які дії мають бути вчинені при передачі майна.

Ще однією істотною умовою договору продажу нерухомості є ціна майна, що відчужується. Відчуження нерухомості за договором продажу передбачає відшкодування як одну з головних ознак цього договору. По суті, возмездность одна із ознак договору купівлі-продажу, зокрема і купівлі-продажу нерухомості. Суть возмездности у тому, що учасник правовідносини отримує зустрічне майнове надання замість відчужуваного имущества. Оплата договору продажу нерухомості і знаходить своє відображення в ціні цього договору. Відповідно до п. 1 ст. 555 ДК РФ у договорі продажу нерухомості має бути передбачена ціна цього майна. За відсутності у договорі умови про ціну нерухомості, погодженої сторонами у письмовій формі, договір про її продаж вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, встановлені у п. 3 ст. 424 ЦК України, при купівлі-продажу нерухомості не застосовуються.

Другий важливий аспект регулювання ціни за договором продажу нерухомості полягає в тому, що ціна відчужуваної нерухомості (будівлі, споруди або ін.), що знаходиться на земельній ділянці, включає і ціну частини земельної ділянки, що передається з цією нерухомістю, або права на неї. Це є диспозитивним, якщо інше встановлено законом чи договором, укладеним сторонами. Продавець та покупець можуть домовитися про те, що ціна земельної ділянки визначається окремо, незалежно від ціни об'єкта нерухомості, що знаходиться на цій земельній ділянці. Таким чином, невказання у договорі купівлі-продажу нерухомості ціни земельної ділянки, на якій знаходиться цей об'єкт нерухомості, не є підставою для кваліфікації договору як неукладеного.

Для здійснення угод із нерухомим майном у комерційному обороті визначення ціни відчужуваного майна набуває значення й у контексті акціонерного законодавства. Оскільки нерухоме майно, як правило, має підвищену цінність, то відчуження цього майна передбачає необхідність його ринкової оцінки. Відповідна ринкова оцінка у разі проводиться радою директорів відповідно до ст. 77 Федерального закону від 26 грудня 1995 р. N 208-ФЗ "Про акціонерні товариства" (далі - Закон про АТ). При цьому для визначення ринкової вартості нерухомого майна, що відчужується, може бути залучений незалежний оцінювач. У разі виникнення спору про невідповідність ціни нерухомого майна, що відчужується, та його вартості суд повинен перевірити доводи зацікавленої сторони про ринкову вартість нерухомості.

Так, в одній зі справ Президія ВАС РФ, скасовуючи акти нижчих судових інстанцій, як одна з підстав скасування вказав на наступне. Відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість державна реєстрація прав може проводитись на підставі заяви правовласника, сторони договору або уповноваженої ним на те особи за наявності у неї належним чином оформленої довіреності. За відсутності належно оформленої заяви реєстрація не може бути здійснена. При розгляді конкретної справи судом не досліджено та не отримали належної оцінки доводи позивача про явну невідповідність ціни відчужуваного об'єкта нерухомості його ринковій вартості, що підлягає визначенню радою директорів акціонерного товариства відповідно до ст. 77 Закону про АТ. Наявна у матеріалах справи оцінка спірного приміщення, проведена незалежним оцінювачем, свідчить, що вартість об'єкта у договорі купівлі-продажу занижена в 40 раз .

При складанні договору купівлі-продажу нерухомості допустимо не тільки пряме вказівку ціни нерухомої речі, що відчужується, в грошових одиницях, але і вказівку на способи, за допомогою яких така ціна може бути безперечно визначена. Так, у тому випадку, коли ціна нерухомого майна встановлюється за одиницю площі або іншого показника розміру, то загальна ціна такої нерухомості, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК України).

Крім того, якщо продається об'єкт нерухомості, нерозривно пов'язаний із землею, то предмет договору повинен визначити і юридичну долю прав на земельну ділянку. У той самий час слід пам'ятати, що продаж земельних ділянок (зокрема разом із розташованим у ньому об'єктом нерухомості) допускається лише тому випадку, якщо вони пройшли процедуру державного кадастрового обліку (ст. 37 ЗК РФ).

У літературі висловлювалася пропозиція щодо розширення кола істотних умов договору продажу нерухомості. На думку П.В. Скиби, у законодавстві має бути закріплено положення, згідно з яким до істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості слід відносити умову про якість, оскільки нерухоме майно є річчю, єдиною у своєму роді, і заміна її неможлива. Очевидно, висловлену пропозицію продиктовано добрими намірами: захистити права сумлінного набувача, який постраждав від продажу йому неякісного нерухомого майна. Разом з тим, здається, ця пропозиція не може бути прийнята. По-перше, у набувача нерухомості є правові засоби захисту своїх прав. У описуваній ситуації сумлінний покупець на свій вибір вправі вдатися або до відшкодування збитків, або до розірвання договору. По-друге, законодавче закріплення положення, згідно з яким умова якості нерухомості є істотною умовою договору її купівлі-продажу, звужує можливості сумлінного набувача. У цьому випадку недотримання умови якості не тягне за собою укладення договору і переходу до набувача прав щодо відчужуваного майна. Тим часом у деяких ситуаціях сумлінному набувачу може бути цікаво придбати нерухоме майно навіть неналежної якості за умови відшкодування збитків. І, по-третє, відсутність чи наявність у договорі умови якості ніяк не пов'язані з виконанням договору, оскільки неналежне виконання зобов'язання з передачі якісного нежитлового приміщення можливе і за наявності закріплення у договорі умови якості.

При визначенні предмета договору з продажу нерухомості необхідно мати на увазі, що відповідно до п. 1 ст. 129 ГК РФ як таке може використовуватися тільки те нерухоме майно, яке не вилучено з обігу і не обмежено в обігу. Що стосується обороту землі та інших природних ресурсів встановлено правило, за яким можливе відчуження цих нерухомих речей, тією мірою, як і їх оборот допускається законами про землю та інші природні ресурси (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Таким чином, у регулюванні оборотоспроможності землі та природних ресурсів існує пріоритет спеціального законодавства, яке встановлює певні вилучення щодо оборотоспроможності нерухомого майна. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 27 Земельного кодексу РФ з обороту вилучені (отже, не можуть бути предметом угод) земельні ділянки, зайняті об'єктами, що перебувають у федеральній власності: державними природними заповідниками та національними парками; будинками, будівлями та спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, війська Прикордонної служби РФ, інші війська, військові формування та органи та ін.

Регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до правил, встановлених Федеральним законом від 24 липня 2002 р. N 101-ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення".

2.1 Основні етапи укладання договору

Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцю проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю – передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупці лежить обов'язок прийняти нерухомість, що передається йому.

Порядок передачі нерухомості встановлено у п. 1 ст. 556 ДК РФ і передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються по передавальному акту, що підписується сторонами, або іншому документу про передачу. Сам акт про передачу нерухомого майна не може розглядатися як якийсь договір, в якому встановлюються, змінюються або припиняються права та обов'язки сторін за договором продажу нерухомості. Так само з підписанням акта про передачу нерухомості не відбувається перенесення речового права (права власності) на нерухомість. Цей акт за своєю суттю розглядається як документ, що має значення доказу, що засвідчує виконання зобов'язань за договором.

Водночас передача нерухомої речі на підставі відповідного акту означає, що покупець перетворюється на титульного власника, хоч ще й не власника нерухомості. Російському праву не відома така категорія, як "право володіння". Однак володіння як юридичний факт має низку важливих правових наслідків, у тому числі і для відносин, пов'язаних з обігом нерухомості. Ця теза пов'язана з одним із найважливіших принципів, на якому базується оборот, - сумлінність його учасників. Торговельний оборот вимагає, щоб учасник обороту розглядався як сумлінна особа. Володіння суб'єктом обороту майном має розглядатися як сумлінне, а то й доведено інше. Ця обставина і забезпечує стійкість обороту, стимулюючи його учасників довіру друг до друга, як наслідок, більш вільне вчинення угод.

Особливості виконання зобов'язання щодо передачі нерухомого майна істотно відрізняються від процедури виконання зобов'язання з передачі рухомої речі. Якщо рухома річ може бути передана шляхом вручення покупцю, то нерухому річ неможливо вручити у власному значенні цього слова, тобто передати з рук до рук. Саме тому законодавець встановлює особливу процедуру вручення нерухомості. Продавець вважається таким, що виконав свій обов'язок з передачі нерухомої речі після того, як її було вручено покупцю, і за умови, що обидві сторони підписали відповідний акт про передачу. Таким чином, підписання акта про передачу і є врученням, тобто підтверджує факт переходу майна у володіння покупцем. З цього моменту покупець стає титульним власником нерухомого майна, навіть не будучи власником (оскільки власником він стає з моменту державної реєстрації переходу права власності). Саме тому при складанні акта передачі нерухомого майна річ, що передається, повинна бути докладно описана, так само як і при укладанні договору купівлі-продажу нерухомості. Це має важливе значення для індивідуалізації об'єкта нерухомості, що передається.

Оскільки підписання акта про передачу нерухомості розглядається як доказ вручення об'єкта нерухомості покупцю, то законодавцем встановлено норму, відповідно до якої зобов'язання продавця з передачі нерухомості вважається виконаним тільки після того, як сторони підписали документ про передачу (п. 1 ст. 556 ЦК України) . Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна розглядається як відмова відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця – від обов'язку прийняти це майно. Таким чином, ухилення від підписання акта тягне для винної сторони прострочення виконання зобов'язання, що, у свою чергу, є підставою для стягнення збитків, відмови від ухвалення виконання внаслідок втрати інтересу тощо. (Ст. ст. 405, 406 ДК РФ).

Слід мати на увазі й та обставина, що підписання акта про передачу нерухомого майна не є підставою для державної реєстрації права. Це випливає із ст. 17 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість, згідно з якою підставою державної реєстрації є договір та інші правочини. Натомість справедливим було б розглядати такий законодавчий підхід як мінімум дискусійним. Російська цивілістична доктрина за загальним правилом спирається на інститут традиції, який вважає, що основою переходу права є передача володіння, вручення речі (див. п. 1 ст. 223 ЦК України). Аналогом передачі володіння нерухомим речам є підписання передавального акта. Таким чином, логіка російського законодавства вимагає того, щоб передача нерухомого майна, що здійснюється з метою виконання зобов'язання за договором купівлі-продажу нерухомості, була самостійною підставою для державної реєстрації речових прав на цю нерухомість. У всякому разі, це допоможе виключити ситуації, коли права покупця обмежені його вимогами у судовому порядку державної реєстрації лише переходу права власності на підставі укладеного договору. Крім того, юридичне значення передачі нерухомої речі має полягати і в тому, що у разі конкуруючих вимог між різними покупцями, що ґрунтують свої претензії на різних договорах, укладених з одним продавцем, перевага має надаватися тій особі, якій майно вручено (передано за актом) продавцем .

Таким чином, передача нерухомої речі на виконання зобов'язання, що виникло на підставі договору, повинна мати правотворче значення - вона повинна бути підставою для державної реєстрації прав на нерухомість, що відчужується. Саме ж речове декларація про нерухомість виникає лише з державної реєстрації речових.

Титульне володіння нерухомою річчю дає покупцю низку прав. Насамперед це стосується можливості використовувати речово-правові способи захисту своїх прав на нерухоме майно (наприклад, вдатися до віндикаційного та негаторного позовів).

Водночас з моментом передачі нерухомого майна пов'язаний і тягар утримання цього майна. Цей момент важливий визначення моменту переходу ризику випадкової загибелі майна. У той самий час боку вправі встановити у договорі та інший момент переходу ризику випадкової загибелі нерухомого имущества.

У тому випадку, якщо одна із сторін ухиляється від підписання акта про передачу майна, це розглядається як відмова продавця від виконання обов'язку щодо передачі майна або покупця - прийняти майно.

Слід пам'ятати, що підтвердженням передачі нерухомого майна є складання акта передачі майна. Але при цьому відповідна доказова сила не має передачі іншого майна, яким супроводжується нерухомість. Так, по одній із справ Президія ВАС РФ вказала, що передача проектно-кошторисної документації на об'єкт незавершеного будівництва не є доказом передачі майна покупцю за договором купівлі-продажу.

При виконанні договору продажу нерухомості сторонами доти, доки буде зареєстровано перехід права власності до покупця, правові відносини між третіми особами та сторонами за договором не змінюються. Продавець продовжує залишатись власником нерухомого майна до моменту державної реєстрації переходу прав до покупця. Це означає, що він несе всі ризики, а також тягар утримання нерухомого майна. Йому ж належать усі доходи, що приносяться нерухомим майном.

Договір продажу нерухомості має бути укладений у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне за собою його недійсність (нікчемність) (ст. 550 ДК РФ). Зазначені вимоги виключають можливість укладання такого договору шляхом обміну документами у вигляді поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку.

У тому випадку, якщо під час виконання договору продажу нерухомості сторони досягнуть угоди про зміну його умов, то така угода також має бути укладена у тій самій формі – у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Законодавець не визначає, чи має бути зареєстрована угода про зміну умов договору продажу нерухомості. Судова практика цілком справедливо виходить із того, що угода про зміну умов договору продажу нерухомості має бути підпорядкована тим же правилам, що й основний договір, а саме - має бути зареєстровано в установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним (у територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби).

Нотаріального посвідчення договорів з продажу нерухомості не потрібно. Водночас, нотаріальне посвідчення таких договорів не суперечить чинному законодавству, а з точки зору економічної необхідності найчастіше навіть доцільно. Це пов'язано з тим, що, по-перше, відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість договори, що не вимагають нотаріального посвідчення, але відповідно до волевиявлення сторін нотаріально засвідчені проходять спрощену процедуру державної реєстрації. По-друге, приватний нотаріус, що засвідчує угоду, відповідає всім своїм майном за досконале нотаріальне дію (ст. 17 Основ законодавства РФ про нотаріат).

Для договорів продажу нерухомості встановлено правило, за яким перехід права власності на нерухомість за цим договором підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 551 ЦК). Проте слід на увазі, що відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору її купівлі-продажу. Договір продажу нерухомості вважається укладеним з досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору. Він пов'язує сторони, навіть якщо державну реєстрацію переходу права власності на майно, що відчужує, ще не здійснено. Насправді це означає, що сторони можуть розпочати виконання договору, наприклад, передати нерухоме майно, зробити передбачені договором платежі. Головне зобов'язання, яке пов'язує сторони, полягає у необхідності вчинення дій, спрямованих на державну реєстрацію переходу права власності. Державна реєстрація переходу права власності проводиться на підставі заяви обох сторін, що беруть участь у договорі купівлі-продажу нерухомості, або уповноваженої ними на те особи за наявності у неї нотаріально засвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). У разі ухилення однієї зі сторін від вчинення зазначених дій, інша сторона має право звернутися до суду з позовною вимогою провести реєстрацію відповідно до судового рішення (п. 3 ст. 165 ЦК України). Більше того, сторона, що ухиляється від реєстрації, зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою у скоєнні або реєстрації угоди (п. 4 ст. 165 ЦК України).

Державна реєстрація права власності на нерухомість ґрунтується на принципі приватної ініціативи. Це означає, що лише учасники угоди з нерухомістю мають право ініціювати процедуру державної реєстрації. Ніякі інші суб'єкти немає права виступати як ініціаторів державної реєстрації речових виникнення, зміни, переходу чи припинення прав на нерухоме майно.

Так, по одній із справ, розглянутих арбітражним судом, у зв'язку зі зверненням стягнення на майно боржника, судовий пристав-виконавець звертався до установи юстиції з вимогою зареєструвати перехід до товариства права власності на нежитлове приміщення, яке було предметом договору купівлі-продажу, з метою проведення торгів щодо реалізації зазначеного майна. Однак ця вимога не була виконана – установа юстиції відмовила у державній реєстрації права власності, мотивуючи відмову тим, що судовий пристав-виконавець не є стороною у договорі купівлі-продажу. Президія ВАС РФ, розглядаючи спір у порядку нагляду, вказав на те, що судовому приставу-виконавцю, який здійснює заходи щодо підготовки та проведення торгів щодо реалізації майна боржника в порядку звернення на нього стягнення, не надано права звернення до суду із зазначеною вимогою. За таких умов відмова установи юстиції у державній реєстрації переходу права власності на вимогу судового пристава-виконавця є законною та обґрунтованою.

У той же час при скоєнні договору купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від договору продажу нерухомості, необхідно вчинити дві реєстраційні дії: 1) зареєструвати договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 558 ЦК України); 2) зареєструвати перехід права до покупця (п. 1 ст. 551 ЦК України).

Та обставина, що законодавцем встановлено різні правила державної реєстрації договорів продажу нерухомості та договорів купівлі-продажу житлових приміщень, цілком зрозуміло. Вимога про державну реєстрацію договору купівлі-продажу житлового приміщення обумовлена ​​необхідністю вилучення найгостріших конфліктів внаслідок "подвійного" продажу житлових приміщень. Зареєстрований договір купівлі-продажу в даному випадку дозволяє унеможливити укладання ще одного договору купівлі-продажу житлового приміщення. Обґрунтовується це в такий спосіб. Відповідно до вимог законодавства записи про державну реєстрацію угод із нерухомим майном та реєстраційні записи про припинення угод заносяться до ЄДРП. Цей реєстр повинен містити реєстраційні записи, що не суперечать один одному, про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про угоди з цим майном. Наявність в ЄДРП запису про зареєстрований договір купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, доти, доки реєстраційний запис про більш ранній договір не буде погашено записом про припинення згаданого договору через його розірвання, відмови від нього однієї зі сторін або припинення з інших підстав.

У той же час, договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення не вимагає державної реєстрації. Гіпотетично це припускає ймовірність того, що продавець, вже після відчуження нерухомості, але до державної реєстрації переходу прав на проданий об'єкт, укласти новий договір купівлі-продажу з іншим покупцем. Відшкодувавши збитки, спричинені непередачею нерухомого майна первісному покупцю, продавець може виконати другу угоду більш вигідних умовах. Звичайно, така можливість вносить деяку невизначеність у комерційний обіг, водночас стимулюючи підприємців до динамічнішого ведення бізнесу під особисту відповідальність.

Договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) не підлягає державній реєстрації навіть у тому випадку, якщо сторони передбачали умову державної реєстрації договору в самій угоді про відчуження нерухомості. Судово-арбітражна практика розглядає відповідні умови договорів про державну реєстрацію нікчемними, як такі, що суперечать нормам цивільного законодавства.

Отже, як зазначалося, державної реєстрації речових підлягає лише перехід права власності на нерухомість, отчуждаемую за договором продажу. Це правило ст. 551 ЦК України є імперативним. Сторони немає права як самі змінити його своїм розсудом, а й зробити це у судовому порядку. У тому випадку, якщо у зацікавленої особи є підстава для державної реєстрації переходу права на нерухомість, ця особа повинна звертатися не до суду з позовом про визнання права власності на нерухоме майно, а у федеральну реєстраційну службу із заявою про реєстрацію. І лише в тому випадку, якщо реєстраційна служба відмовить у реєстрації, зацікавлена ​​особа може звернутися до суду із заявою про оскарження її дій.

Як уже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості в ЦК є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК про державну реєстрацію угод та договорів, а саме: положення про те, що угоди із землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках та у порядку, передбачених ст. 131 ЦК та Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 ст. 164); та положення про те, що договір, що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 3 ст. 433).

Укладання договору продажу нерухомості та набуття ним чинності робить його обов'язковим для продавця та покупця (але не для третіх осіб!). Саме з укладення договору (до державної реєстрації) покупець вправі вимагати від продавця його виконання, тобто. передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець перебуває у положенні фактичного власника об'єкта нерухомості за збереження права власності на вказаний об'єкт за продавцем (принаймні з погляду третіх осіб). Така ситуація деякої юридичної невизначеності породжує безліч питань в арбітражно-судовій практиці.

Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна внаслідок виконання продавцем зобов'язань, що випливають із договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати чи іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативну відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які мають право розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, яке збігається з моментом реєстрації переходу права власності покупцю.

Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.

В обґрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будову за договором купівлі - продажу індивідуальному приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості та не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будову товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства втік.

Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Це рішення було скасовано виходячи з таких висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі – продажу.

Оскільки право власності на будову в індивідуального підприємства не виникло, вона не мала права відчужувати це майно іншій особі.

Суспільство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будинок, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча зобов'язано це зробити, тобто. діяло необачно, на свій страх та ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду та задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства.

Певною своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав своє зобов'язання перед покупцем щодо передачі останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має право на користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки має продане нерухоме майно на законній підставі (договір продажу нерухомості). У результаті виходить, що в подібній ситуації продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.

Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в Постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 N 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав". Відповідно до п. 14 цієї Постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних із виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на це майно досі державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не має права розпоряджатися цим майном, оскільки воно є предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладання нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець відповідає за його невиконання.

Звісно ж, що зазначене роз'яснення потребує уточнення.

По-перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку покупця або продавця відповідно розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку йдеться про юридичну неможливість для покупця розпорядитись переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. У другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не має фактичної можливості реалізувати своє право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібрано у останнього.

Зазначене відмінність правової природи відносин, у яких і покупець, і продавець що неспроможні розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно під час аналізу можливих наслідків відчуження такого майна (чи розпорядження їм у іншій формі) покупцем чи продавцем. Очевидно, що будь-яка угода з розпорядження об'єктом нерухомості, вчинена покупцем, є в даному випадку недійсною як така, що суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, вони можуть бути визнані недійсними. За цих умов матиме місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають із таких угод, що настала за обставинами, що залежать від продавця, що тягне за собою відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань.

По-друге, положення ЦК про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їхніх відносин із третіми особами (п. 2 ст. 551 ЦК), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцю об'єктом нерухомості неспроможна бути перешкодою звернення стягнення зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, досі реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця немає права претендувати задоволення їхніх вимог з допомогою цього имущества.

У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають із договору продажу нерухомості, необхідно наголосити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості та не є основою їх припинення. На цю обставину звернено увагу в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, згідно з яким при вирішенні спорів щодо вимог продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, за якими здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати , якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не зробив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ЦК вправі вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ЦК. У тих випадках, коли законом чи договором передбачено можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору на підставах, передбачених ст. 450 ЦК, зокрема й у з неоплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань (п. 15).

Разом з тим, на наш погляд, це роз'яснення також потребує певного уточнення. З п. 15 Постанови Пленуму можна дійти невтішного висновку (виходячи зі зворотного), що у випадках, коли законом чи договором не передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно до покупця позбавляє сторони договору продажу нерухомості права вимагати суду його розірвання. З цим ніяк не можна погодитись як з причин формально - юридичних, так і за обставин, що стосуються істоти правовідносин.

Формально - юридичні заперечення у тому, що § 7 гол. 30 ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що регулюють відносини, пов'язані з розірванням договору продажу нерухомості, відсутні такі норми та у загальних положеннях, що регламентують договір купівлі - продажу товарів. Отже, підлягають застосуванню положення ЦК про підстави розірвання цивільно-правового договору (ст. 450) без жодних вилучень. Тому, за наявності підстав для розірвання договору, передбачених ст. 450 ЦК (наприклад, суттєве порушення договору), факт державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця не може бути перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості.

Що стосується істоти правовідносин, то необхідно розрізняти підстави розірвання договору та наслідки його розірвання. Та обставина, що покупець зареєстрував перехід права власності на об'єкт нерухомості, ніяк не може впливати на розірвання договору продажу нерухомості за наявності підстав, передбачених ст. 450 ЦК. Інша справа – наслідки розірвання договору. У цьому випадку через відсутність спеціального правила, що регулює наслідки розірвання договору продажу нерухомості, діє загальне правило, згідно з яким сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконано ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (П. 2 ст. 453 ЦК). Однак дія цього правила, як і у разі підстави розірвання договору, ніяк не пов'язана зі специфікою договору продажу нерухомості, у тому числі з необхідністю реєстрації переходу до покупця права власності на проданий об'єкт нерухомості.

Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і не є предметом дослідження у цій роботі. Зазначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав та законних інтересів учасників відносин, пов'язаних із продажем нерухомості, а також третіх осіб.

Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі стала вельми поширеною точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації угоди з нерухомістю тягне за собою безумовну недійсність угоди. Наприклад, О.М. Козир пише: "Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіший із можливих наслідків нездійснення державної реєстрації угоди з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається нікчемною, а отже, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін , що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію правочину відповідно до судового рішення, що врятує правочин від "нікчемності" (п. 3 ст. 165)".

Звісно ж, що у разі ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, які у ст. 165 ЦК, і насамперед у п. 1 цієї статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію правочину тягне за собою її недійсність. Така угода незначна.

Беручи до уваги буквальне значення слів і виразів, що містяться в даній нормі, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації угоди з нерухомістю, навпаки, тягне її недійсність тільки у випадках , Прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення: житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири – не тягне за собою його недійсність; цього випадку законом передбачено інший наслідок: такий договір вважається укладеним з його реєстрації (п. 2 ст. 558 ДК).

Саме та обставина, що за загальним правилом нездійснення державної реєстрації угоди з нерухомістю не тягне за собою її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна із сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації угоди з нерухомістю, вчиненої у належній формі, вправі добиватися суду реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК).

Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю знайшов відбиток у Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Судна РФ від 25 лютого 1998 р. N 8, яке містить таке роз'яснення: "Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договори з продажу нерухомості" (п. 14).

Щодо можливості для однієї із сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією цього положення може бути один із прикладів арбітражно-судової практики, включений до Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - Продаж нерухомості (інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21).

Облспоживспілка звернулася до арбітражного суду з позовом про примус акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі - продажу житлового будинку.

Судом першої інстанції у позові відмовлено за тим мотивом, що облспоживспілка не зверталася до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі - продажу.

Апеляційна інстанція скасувала рішення суду та ухвалила постанову про реєстрацію угоди купівлі - продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила із таких обставин.

Між облспоживспілкою (продавцем) та акціонерним товариством (покупцем) було укладено двосторонню угоду купівлі - продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передачу здійснено за актом прийому – передачі. Правомірність укладання цього договору не заперечувалася.

Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду до реєструючого органу, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.

У п. 3 ст. 165 ЦК передбачено: якщо правочин, який вимагає державної реєстрації, вчинено у належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину.

Договір продажу житлового будинку, згідно зі ст. 558 ЦК, підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Оскільки правочин виконано, а правовласник його не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернулася за захистом своїх інтересів до суду.

Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обґрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації правочинів.

Таке рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію правочину.

Водночас необхідно визнати, що Закон про державну реєстрацію, дозуючи інформацію про права на об'єкти нерухомого майна та їх обтяження, обмежуючи коло осіб, які мають право на отримання таких відомостей, встановлюючи, що такі відомості надаються на платній основі, тим самим не забезпечує повною мірою захист прав та законних інтересів третіх осіб – учасників обороту нерухомості. На це раніше зверталася увага в юридичній літературі.

3.1 Проблеми та прогалини у законодавстві

З початку нового століття Росії йде активне формування середнього класу. Причин, що стимулюють розвиток цього процесу, багато, і основна з них, зрозуміло, дорога нафта. Втім, середньому класу за великим рахунком байдуже, які сили привели до його розквіту. Для нього зараз головне - створити фундамент, який заклав би основи стабільного та безбідного існування, яке збережеться навіть після того, як ці сили ослабнуть. Причому фундамент далеко не в переносному значенні, оскільки в першу чергу під фундаментом мається на увазі нерухомість, а точніше – комерційна нерухомість.

Як відомо, кістяк середнього класу складають підприємці – представники так званого малого та середнього бізнесу. Навіть офіційна статистика стверджує, що чисельність цієї категорії населення щороку подвоюється. Якщо ж врахувати той факт, що малий бізнес взагалі погано піддається обліку (через природну схильність йти "в тінь"), можна сміливо стверджувати, що кратність зростання цього класу - набагато вища за два. При цьому будь-яка, навіть наймізерніша з-поміж малих бізнесменів, повинна мати не лише юридичну, а й якусь фізичну адресу: офіс, склади, торговельні чи виробничі приміщення - інакше кажучи, все, що саме підпадає під визначення комерційної нерухомості.

Донедавна комерційна нерухомість легко купувалась в оренду. По-перше, самої нерухомості було багато: заводи, кінотеатри, виставкові зали, наукові установи... По-друге, інфляційне накачування економіки дозволяло підтримувати таку рентабельність бізнесу, яка перекривала зростання орендної плати. Крім того, у малого бізнесу тоді ще не було ґрунтовності і будь-якого прицілу на майбутнє - він жив фактично одним днем.

Нині все кардинально змінилося. Період легких грошей минув, рентабельність поступово падає, проте зростання орендної плати, навпаки, набирає швидкість. Вилучати гроші з оборотного капіталу стає дедалі важче. Тому гостро постає питання щодо придбання приміщення у особисту власність.

Переваги власної нерухомості перед орендою є очевидними. Насамперед, це - вигідне вкладення капіталу на перспективу. По-друге, знову ж таки, можливість економити на орендній платі. По-третє, під заставу власної нерухомості завжди можна отримати кредит для подальшого розвитку бізнесу. Зрештою, цю саму нерухомість можна здати в оренду - і тепер вже самому отримувати орендну плату.

Звичайно, середній клас у Росії не настільки багатий, щоб купувати складські та торгові приміщення із власної кишені. Тож найперше, що спадає на думку, - кредит.

У класифікаторі банківських операцій навіть існує спеціальний термін – іпотека комерційної нерухомості, або просто – бізнес-кредит.

Однак, як це часто бувало в нашій країні і раніше, наявність визначення суб'єкта зовсім не означає наявність суб'єкта. Банківське кредитування купівлі комерційної нерухомості саме в іпотечному режимі у нас досі мало разовий, а скоріше навіть експериментальний характер. Існує лише кілька (на пальцях перерахувати) банків, які в реєстрі своїх послуг вказують і цю.

Але й вони працюють за занадто мудрими схемами, фактично - на межі закону. А умови видачі кредиту (строки, сума, відсоткові ставки, початковий внесок) такі, що не кожному підприємцю з категорії середніх (а тим паче малих) вони доступні. При цьому іпотека житлової нерухомості, тобто процес близький, останнім часом зростає в геометричній прогресії.

Найголовніша проблема, яка сьогодні стопорить розвиток цього напряму банківської діяльності, полягає у недалекоглядності законодавців. Вони, створюючи Закон "Про іпотеку", зовсім забули про комерційну нерухомість. В результаті вийшло, що житлова квартира, яка купується в кредит, може одночасно бути запорукою цього кредиту, а, скажімо, складське приміщення – не може. Через це маленький недогляд законодавців банки не хочуть видавати кредит на купівлю комерційної нерухомості, посилаючись на великі ризики, малу ліквідність та інші фінансово-економічні страхи. А в результаті ми маємо парадоксальну для нормального ринку ситуацію – попит збільшується день у день, а пропозиція практично залишається на нульовій позначці.

Примітно, що у сусідній Україні ще 2004 р. частка кредитів на купівлю комерційної нерухомості становила близько 40% від сумарного обсягу іпотеки. Там навіть невеликі банки вже давно працюють у цьому секторі споживчого ринку. А все тому, що місцевий закон більш лояльний до подібних операцій. Крім того, банківська система України спочатку була більш відкритою для проникнення іноземних резидентів на роздрібний ринок, що також відіграло позитивну роль.

Іноземні банки, як відомо, це - не лише гроші, а й технології, досвід, що не вистачає, і кваліфіковані кадри. До речі, і в Росії нечисленні операції на цьому ринку теж проводяться в основному "дочками" іноземних банків (Райффайзенбанк, Сосьєте Женераль Схід, Ганса банк). Вітчизняні ж банки, як уже говорилося, якщо й працюють із комерційною нерухомістю, то воліють такі хитрі схеми, які назвати "іпотекою" у строгому розумінні цього терміна не можна.

Російський обиватель як завгодно довго може обурюватися з приводу того, що наші бізнесмени останнім часом активно скуповують нерухомість за кордоном, але слід визнати, що причина цього процесу не тільки в більш комфортних умовах тамтешнього побутового життя, а й у більш простих та зрозумілих механізмах ведення. бізнесу. Зокрема це стосується й придбання нерухомості у кредит.

Зауважимо, що комерційна нерухомість у кредит там купується так само легко, як житлова, причому під суттєво менші відсоткові ставки, з набагато більш тривалими термінами погашення і вже, звичайно, з меншою нервуванням. Та й ціни на нерухомість там уже зрівнялися, а в деяких країнах навіть стали нижчими, ніж у Росії. Правда, при цьому задля справедливості слід пояснити, що і там звичайному середньо-малому підприємцю з Росії навряд чи вдасться отримати кредит у будь-якому банку і відразу, оскільки перевірити фінансову спроможність і легальність капіталів громадян нашої країни для службовців іноземних банків - справа дуже важка, і займатися цим навряд чи хтось захоче. Щоб отримати там кредит, треба або мати свій бізнес на території цієї держави, свою кредитну історію, або знову ж таки використовувати "хитрі" механізми за допомогою підставних і довірчих осіб. Крім того, можна спробувати заручитися підтримкою тих нечисленних "дочок" іноземних банків, які працюють на території Росії. У будь-якому випадку, для цього потрібно мати і якесь напрацьоване ім'я, і ​​якийсь стартовий капітал, чого, як правило, у підприємців-початківців немає.

Таким чином, кредитування купівлі комерційної нерухомості для російського середнього класу – поки що не реальність, а перспектива. Але – перспектива найближча. Адже ще п'ять років тому сама іпотека як явище належала до розряду екзотичних, а взяти кредит у банку на покупку, скажімо, телевізора вважалося навряд чи фантастикою. Враховуючи, що головна проблема сьогодні полягає не в ресурсах, а в інфраструктурі, можна стверджувати, що вже через рік-два бізнес-кредити будуть такими ж звичайними, якими зараз стали кредити для фізичних осіб.

У практиці арбітражних судів часто виникають питання, пов'язані з реєстрацією переходу права власності на нерухоме майно. Суди зазвичай з урахуванням вимог ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ визнають зацікавлена ​​особа власником майна лише за наявності реєстрації. У тих випадках, коли покупцем нерухомого майна до державної реєстрації за ним права власності здійснюються правочини за розпорядженням майном, такі правочини визнаються нікчемними, оскільки нерухомістю розпорядилася особа, яка не є власником.

З цього питання Вищий Арбітражний Суд РФ цілком чітко сформулював свою позицію в інформаційному листі від 13 листопада 1997 N 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості". У пункті 2 зазначеного листа зазначається, що до державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості він не має права вчиняти правочини щодо його відчуження.

Такий висновок було зроблено у зв'язку з розглядом спору за позовом акціонерного товариства щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю. Позивач зазначив, що продав будинок за договором купівлі-продажу індивідуальному приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості та не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будову товариству з обмеженою відповідальністю.

Отримавши плату за будову, директор приватного підприємства втік. Відповідно до п. 2 ст. 223 ГК РФ у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 551 ДК РФ імперативно визначає момент переходу права власності за договором купівлі-продажу нерухомості, а також пов'язуючи його з моментом державної реєстрації.

Оскільки право власності на будову в приватного приватного підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі. Суспільство з обмеженою відповідальністю, купуючи будинок, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема дані про реєстрацію, хоча зобов'язано це зробити, тобто. діяло необачно, на свій страх та ризик.

З урахуванням викладеного касаційна інстанція задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства.

Таким чином, виникнення (перехід) права власності на нерухоме майно є складним юридичним складом, пов'язаним, по-перше, з наявністю однієї з підстав набуття права власності, передбаченого ст. 218 ДК РФ (у разі - угодою), і, по-друге, з його обов'язковою державною реєстрацією.

З урахуванням цих положень у деяких справах виникає питання про співвідношення позовів про визнання права власності та реєстрацію переходу права власності на об'єкти нерухомості за договором купівлі-продажу, про можливість задоволення позову про визнання права власності за відсутності державної реєстрації права власності.

Що стосується позовів про визнання права власності в силу набувальної давності (ст. 234 ЦК України), то згідно з п. 19 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 N 8 арбітражним судам рекомендовано виходити з того, що відсутність державної реєстрації права власності на нерухоме майно не є перешкодою для звернення до арбітражного суду із заявою про визнання права власності в силу набувальної давності. Власне, це становище продиктоване самою суттю інституту набутньої давності, а також нормами ст. 11 та 12 ЦК України, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання права.

Щодо інших випадків на підставі ст. 28 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", яка передбачає реєстрацію прав на нерухоме майно, встановлених рішенням суду, і містить вказівку на те, що момент виникнення права визначається рішенням суду, слід зазначити, що за наявності спору про право відсутність державної реєстрації речових не може бути перешкодою щодо його дозволу у суді.

Так, Федеральний арбітражний суд Північно-Кавказького округу як касаційна інстанція не погодився з рішенням суду про відмову в позові про визнання права власності на будівлю, заявлену до ТОВ, і в позові про зобов'язання зареєструвати право власності на цей будинок. Позивачу було відмовлено, оскільки право власності було зареєстроване на ТОВ. З матеріалів справи видно, що позивач приватизував спірні житлові приміщення шляхом їхнього викупу виходячи з договору оренди з правом викупу, укладеного з Фондом державного майна Краснодарського краю, тобто. способом, передбаченим законодавством приватизації. Законність договору оренди та додаткової угоди про право викупу перевірені та підтверджені рішенням арбітражного суду, що набрало законної сили. Продаж згодом Комітетом з управління муніципальним майном міста спірного майна ТОВ не відповідає законодавству, оскільки це майно було незаконно передано до муніципальної власності. У зв'язку з викупом майна позивач набув права власності на нього та може вимагати визнання цього права у судовому порядку в силу ст. 12 ЦК України.

Вимога до реєстраційної служби підлягає задоволенню п. 5 ст. 2 Закону про державну реєстрацію, що передбачає оскарження до суду відмови у державній реєстрації права на нерухоме майно.

В іншому випадку касаційна інстанція залишила без зміни рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційної інстанції, які визнали дійсними договори купівлі-продажу торгового павільйону та право власності покупця на нього. Сторони виконали своє зобов'язання щодо оплати майна та його передачі, але відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору, передбаченого угодою сторін. На підставі ст. 165 ДК РФ правочин визнано дійсним. У рішенні суду зазначено, що вимог про державну реєстрацію переходу права власності не заявлено. Однак, враховуючи фактичне виконання правочину, суд вважав за необхідне задовольнити вимогу про визнання права власності, оскільки це буде підставою для усунення перешкод правової реєстрації та видачі документів, що встановлюють право на об'єкт нерухомості. Касаційна інстанція визнала цей висновок правильним, пославшись на те, що ухиленням від нотаріального посвідчення договору відповідач порушив право позивача зареєструвати в установленому порядку право власності на придбане майно.

Можна навести ще один приклад, коли було задоволено позов про визнання права власності на нерухоме майно, про звільнення від арешту та виключення з опису вказаного майна, про зобов'язання реєстраційних органів видати документи, що встановлюють право на право власності. Позовні вимоги мотивовані тим, що судовим приставом-виконавцем накладено арешт на майно, яке не належить боржнику. Боржник є засновником позивача, спірне майно внесено ним до статутного капіталу товариства (позивача). Після передачі майна виходячи з акта приема-передачи основних засобів та реєстрації статуту товариства позивач є його власником.

Це рішення було оскаржено стягувачем, який посилався на неправильне застосування судом ст. 131, 223 ДК РФ, вважаючи, що за відсутності державної реєстрації речових переходу до позивача права власності на арештоване нерухомого майна в суду був підстав задоволення позовних вимог про визнання права власності та звільнення майна від арешту.

Відповідно до п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ при скоєнні угод щодо відчуження нерухомого майна право власності на це майно виникає у набувача з моменту його державної реєстрації, тому касаційна інстанція не погодилася з висновками суду про виникнення у позивача права власності на спірне майно, проте відхилила доводи касаційної скарги судом позовних вимог щодо звільнення нерухомого майна від арешту та виключення його з акта опису, вказавши, що з моменту внесення засновником спірного нерухомого майна до статутного капіталу акціонерного товариства (передачі за актом) та державної реєстрації останнього як юридичної особи, товариство (позивач) є законним власником переданого йому майна, а засновник втрачає права на розпорядження ним.

Створення товариства здійснено відповідно до закону, засновник не заперечує передачу позивачу нерухомого майна як свого внеску до статутного капіталу, спору щодо здійснення реєстрації переходу права власності між позивачем та його засновником немає, тому на дане майно не може бути звернено стягнення за боргами засновника .

Наведені приклади арбітражної практики наочно показують, що такий момент виникнення права власності на нерухоме майно визначається виходячи зі складного юридичного складу, що включає юридичні факти (титули власності), що включають право, і акт їх державної реєстрації.

В даний час у правозастосовній практиці досить часто трапляються проблеми щодо переходу прав на земельну ділянку при відчуженні об'єкта нерухомості. Проблеми виникають через різного регулювання цього питання в різних нормативно-правових актах, що мають рівну юридичну силу: Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, Федеральний закон від 21 грудня 2001 N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна". Особливо складні проблеми виникають у практиці арбітражних судів, які вирішують справи цієї категорії між суб'єктами підприємницької діяльності або між ними та державними органами. 24 березня 2005 р. Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ прийняв Постанову N 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства", в якому дав своє роз'яснення щодо низки проблемних ситуацій, що найчастіше зустрічаються в практиці арбітражних судів.

1. Відповідно до п. 4 ст. 35 ЗК РФ відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці та належать одній особі, за винятком зазначених у ньому випадків, проводиться разом із земельною ділянкою. Відчуження земельної ділянки без будівель, споруди, споруди, що знаходяться на ній, у разі якщо вони належать одній особі, не допускається. У той самий час Цивільний кодекс РФ встановив у ст. 273, що при переході права власності на будівлю або споруду, яка належала власнику земельної ділянки, на якій вона знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін. Якщо інше не передбачено договором про відчуження будівлі або споруди, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) та необхідна для її використання. Таким чином, ЦК надає відповідним суб'єктам (відчужувачу та набувачу нерухомості) можливість самостійно визначити обсяг переданих прав на земельну ділянку при відчуженні розташованої на ньому нерухомості.

Подібної ж думки дотримується і ряд вчених (проф. В.В. Вітрянський, проф. Т.Є. Абова, проф. А.Ю. Кабалкін), вважаючи, що регулювання Цивільного кодексу РФ є гнучкішим, ніж встановлене в Земельному кодексі РФ , надаючи сторонам у договорі можливість самостійно врегулювати свої правовідносини.

З приходом нового Голови, певне, змінилася і позиція Вищого Арбітражного Судна РФ з деяких питань. Пленум ВАС РФ 24 березня 2005 р. встановив пріоритет норм ЗК РФ, визначивши, що угоди, спрямовані на відчуження нерухомості без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без об'єктів нерухомості, що знаходяться на ній, якщо земельна ділянка і розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі є нікчемними. Те саме правило застосовується і при припиненні права на землю у разі реквізиції, конфіскації будівлі, будівлі, споруди, звернення на зазначене майно за зобов'язаннями його власника (ст. 242, 243, 237 ЦК України). Звісно ж, що ВАС РФ, приймаючи таке рішення, виходив із принципу єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних із нею об'єктів, закріпленого в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, за яким все міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти йдуть долі земельних ділянок, крім випадків, встановлених федеральними законами.

2. Відповідно до п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продажу нерухомості (переході права власності), що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець набуває права на використання частини земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, в якому вони належали попередньому власнику. За ст. 271 ДК РФ до нового власника переходить право користування відповідною частиною земельної ділянки: можна дійти невтішного висновку, що право постійного користування таким земельним ділянкою.

Пленум ВАС РФ не поділяє положень ст. 35 ЗК РФ та ст. 271 ДК РФ, встановлюючи, що покупець нерухомості вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нею і необхідну для її використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й колишній власник нерухомості, з моменту державної реєстрації переходу права власності на будівлю, будову, споруду. Якщо нерухомість знаходиться на земельній ділянці, яка належить продавцю на праві постійного (безстрокового) користування, а покупцю згідно зі ст. 20 ЗК РФ земельну ділянку на такому праві надаватися не може, остання як особа, до якої перейшло право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою у зв'язку з придбанням будівлі, будівлі, споруди (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), може оформити своє право на земельну ділянку шляхом укладання договору оренди або придбати його у власність у порядку, передбаченому п. 2 ст. 3 Закону про набуття чинності ЗК РФ. Також Пленум визначив, що покупець будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, що належить продавцю на праві оренди, з моменту реєстрації переходу права власності на таку нерухомість набуває права користування земельною ділянкою, зайнятою будівлею, будовою, спорудою та необхідною для їх використання на праві оренди незалежно від того, чи оформлений в установленому порядку договір оренди між покупцем нерухомості та власником земельної ділянки. Виникає питання: чи можна в такому разі залучити особу, у якої відсутні належним чином оформлені документи на земельну ділянку за самовільне зайняття земельної ділянки (ст. 7.1 КоАП РФ)? Оскільки право на земельну ділянку в цій ситуації виникає в силу закону, то відсутність документів на землю не є підставою для притягнення особи до відповідальності за ст. 7.1 КоАП РФ, але необхідно довести законність прав колишнього власника нерухомості на земельну ділянку.

3. Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ містить спеціальне регулювання випадку переходу права власності на будівлю, будівлю, споруду, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до кількох власників. У цьому випадку порядок використання земельної ділянки визначається з урахуванням часток у праві власності на будівлю, будівлю, споруду або з урахуванням порядку користування земельною ділянкою, що склався. Вказівка ​​на облік часток у праві власності на будинок тягне за собою необхідність урахування розміру відповідних часток при визначенні обсягу права кожного з відповідних суб'єктів на земельну ділянку.

Викликає також питання поняття порядку використання земельної ділянки, що склався, як другого критерію взаємовідносин при здійсненні прав на земельну ділянку. З буквального тексту норми випливає, що вона регулює лише випадки, коли право власності на будинок споруда переходить до кількох власників. Однак не зовсім зрозуміло, яким чином у них міг скластися порядок користування земельною ділянкою, якщо вони набули права на нерухомість одночасно. Порядок користування земельною ділянкою може скластися лише в осіб, які вже були володарями прав на нерухомість, розташовану на ньому. Отже, застосування порядку користування, що склався, можливе лише у разі відмови від вузького трактування сфери регулювання коментованої норми та поширення її дії на ті випадки, коли множинність власників нерухомості виникла внаслідок відчуження частини цієї нерухомості при збереженні права власності на решту нерухомості за власником, що вже фактично користувався земельною ділянкою.

4. Наступна практично важлива проблема стосується питання реєстрації права на земельну ділянку при переході права власності на нерухомість, що на ній розташована. Оскільки ст. 35 ЗК РФ передбачає автоматичний перехід прав на земельну ділянку, виникає питання: на підставі яких документів повинна проводитися державна реєстрація переходу прав на земельну ділянку до нового власника нерухомості? Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не передбачає процедури реєстрації прав, що переходять на підставі закону. Ця ситуація посилюється і тим, що при переході прав на земельну ділянку до набувача нерухомості спеціального договору, що передбачає перехід прав на земельну ділянку, за змістом цієї статті не потрібне. На наш погляд, необхідно внести зміни до Федерального закону від 21 липня 1997 р., які регулюють відповідну процедуру.

5. Відповідно до ст. 36 ЗК РФ лише громадяни та юридичні особи, які мають у власності, господарському віданні або оперативному управлінні будівлі, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, які перебувають у державній та муніципальній власності, мають право придбати ці ділянки у власність (приватизувати) або укласти договори їх оренди. Власники інших прав на будинки та будівлі (орендарі, користувачі) не можуть придбати такі ділянки у власність. Якщо земельну ділянку було надано під цільове будівництво, то власник незавершеного будівництва не має права претендувати на дане право, оскільки об'єкт незавершеного будівництва не відповідає цілям виділення ділянки та не є будівлею, будовою чи спорудою у сенсі ст. 36 ЗК РФ.

Режим виняткового права усуває можливість придбання земельної ділянки іншими особами, крім власників будівель, будівель, споруд, розташованих на ній, у тому випадку, якщо вона перебуває у державній чи муніципальній власності. Одночасно з цього випливає заборона державі та муніципальним утворенням як власникам відповідних земельних ділянок здійснювати відчуження та передачу в оренду цих земельних ділянок особам, які не є суб'єктами виняткового права відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Якщо будівля чи будова належить кільком власникам, всі вони мають право придбати земельну ділянку у пайову власність чи укласти договір оренди з множинністю осіб за орендаря. Характер множинності не визначено: може бути пайова - ст. 321 ГК РФ та солідарна - ст. 322 ЦК. Можливе також укладання договору оренди з правом викупу земельної ділянки, яка має також відповідати вимогам, що пред'являються до договору купівлі-продажу земельних ділянок (має бути визначена ціна земельної ділянки).

Наявність договору оренди земельної ділянки, укладеної до набрання чинності ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Якщо договір оренди земельної ділянки укладено власником розташованого на ньому об'єкта нерухомості після набуття чинності ЗК РФ, то у зв'язку з тим, що власник нерухомості реалізував своє виключне право приватизації або оренди шляхом укладання договору оренди земельної ділянки, він втрачає право викупу земельної ділянки відповідно із п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Незважаючи на те, що офіційна російська цивільно-правова доктрина заперечує необхідність відокремлення комерційного (торгового) права, особливості підприємницької діяльності вимагають встановлення спеціальних правил, що регулюють вчинення підприємцями правочинів. Це стосується й низки особливостей укладання та виконання підприємцями договорів, предметом яких є нерухоме майно.

Визнаючи ту обставину, що комерційні угоди з нерухомістю необхідно розглядати як складову частину цивільно-правового обороту нерухомого майна, відзначимо, що ці угоди мають певну специфіку. Така специфіка викликана як об'єктивними, і суб'єктивними обставинами їх здійснення. Свого часу Г.Ф. Шершеневич зазначав, що "об'єктивно-торговими є ті угоди, яким закон надає торговельного характеру навіть тоді, коли вони здійснюються одноосібно особами, які взагалі торгівлею не займаються. Суб'єктивно-торговельними є ті угоди, яким закон надає торговий характер лише тоді, коли вони здійснюються особами , що займаються торгівлею, як промислом".

Стосовно обороту нерухомості зазначимо, що угода з нерухомим майном може бути кваліфікована як підприємницька за умови, що її учасники (або один із учасників) мають на меті вилучення прибутку шляхом здійснення такої угоди (угода є підприємницькою через об'єктивний характер), або якщо її учасники (один із учасників) є індивідуальними підприємцями або комерційними організаціями (суб'єктивний характер).

У будь-якому разі підприємницький характер матиме угода, вчинена з підприємством (купівля-продаж підприємства, оренда підприємства, довірче управління підприємством). Зумовлено це специфікою об'єкта, тобто. підприємства як майнового комплексу, призначеного винятково для здійснення підприємницької діяльності.

Підприємницькими є також угоди з нерухомістю, вчинені спеціальними суб'єктами – комерційними організаціями. Навіть у тому випадку, якщо об'єктом правочину буде нерухоме майно, безпосередньо не призначене для здійснення підприємницької діяльності, таку угоду слід кваліфікувати як комерційну. Так, наприклад, закрите акціонерне товариство, купуючи житлове приміщення, має намір використовувати його для передачі у безоплатне користування для проживання своїм працівникам. Незважаючи на те, що безпосередньої мети одержання прибутку від вчинення в даному випадку угоди з нерухомим майном не переслідується, проте така угода матиме підприємницький характер. Зумовлено це тим, що угода є складовою підприємницької діяльності, яку веде таке суспільство, і в сукупності з іншими угодами та діями цієї організації підпорядкована меті вилучення прибутку, що досягається зусиллями її працівників.

Важливо мати на увазі, що оскільки комерційна угода з об'єктом нерухомості є різновидом цивільно-правових угод, то, залежно від обставин скоєння, її можна кваліфікувати як комерційну (якщо обидві сторони угоди представлені підприємцями) як некомерційну (коли жодна зі сторін підприємцем не є), а також як комерційну для однієї сторони (сторони, яка виступає в ролі підприємця) та некомерційну для іншої сторони (тої сторони, яка підприємцем не є). Відповідно, щодо сторін угоди, які виступають як підприємці, застосовуються правила спеціального (комерційного) законодавства (і субсидіарно - загальноцивільні правила), а щодо сторін угоди, які підприємцями не є, - лише загальні правила цивільного законодавства.

Визнання угоди з комерційною нерухомістю має важливі правові наслідки. Насамперед такі наслідки стосуються особливих правил оподаткування угод, скоєних у межах здійснення підприємницької діяльності. У цивільно-правовому аспекті комерційний характер операцій із нерухомими речами тягне за собою особливі правила їх вчинення, виконання та відповідальності. Так, комерційним організаціям заборонено дарування у відносинах між собою (ст. 575 ЦК України). У разі порушення договірних зобов'язань у відносинах між підприємцями вони несуть підвищену відповідальність та ін.

За підсумками роботи можна зробити такі висновки:

Цивільне законодавство має бути приведене у відповідність із земельним з метою уникнення правових колізій у сфері розглядуваних відносин;

Необхідно внести зміни до ст. 7.1 КоАП РФ з урахуванням положень виникнення права на земельну ділянку з закону;

Слід чіткіше відрегулювати відносини щодо використання земельної ділянки, що виникають під час переходу права на нерухомість до кількох власників;

Потрібно внести зміни до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в яких встановити порядок реєстрації прав, що виникають в силу закону, визначити перелік документів, необхідних для реєстрації права на нерухоме майно в даній ситуації.

1. Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.10.2007 №230-ФЗ) // Відомості Верховної Ради, №1, 12.01.2005.

2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 № 334-ФЗ) // Відомості Верховної РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закону від 06.12.2007 №333-ФЗ) // Відомості Верховної РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.

4. Федеральний закон Російської Федерації від 21.12.2001 №178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 №318-ФЗ) // Парламентська газета, №19, 26.01.2002.

5. Федеральний закон Російської Федерації від 14.11.2002 №161-ФЗ «Про державні та муніципальні унітарні підприємства» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 №318-ФЗ) // Відомості Верховної РФ, 02.12.2002, №48, ст. 4746.

6. Федеральний закон Російської Федерації від 26.12.1995 №208-ФЗ «Про акціонерні товариства» (в ред. Федерального закону від 01.12.2007 №318-ФЗ) // Російська газета, №248, 29.12.1995.

7. Федеральний закон Російської Федерації від 24.07.2002 № 101-ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення" (в ред. Федерального закону від 05.02.2007 № 11-ФЗ) // Парламентська газета, № 140 - 141, 27.07.2002.

8. Федеральний закон Російської Федерації від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» / / Російська газета, № 137, 22.07.1998.

9. Постанова Президії ВАС РФ від 17 червня 2003 N 3217/03 // Вісник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 32 – 34.

10. Огляд окремих постанов Президії ВАС РФ з питань, пов'язаних із договорами купівлі-продажу нерухомості // Господарство право. 2002. N 4. С. 121 – 122.

11. Постанова Президії ВАС РФ від 14 січня 1997 N 3522/96 // Вісник ВАС РФ. 1997. N 4.

12. Постанова Президії ВАС РФ від 30 січня 2002 N 6245/01 // ІПС "Кодекс"; Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 13 жовтня 2003 р. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 // ІПС "Кодекс".

14. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. N 59. п. 9. "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" // Вісник ВАС РФ. 2001. N 4.

15. Постанова Президії ВАС РФ від 2 лютого 1999 N 4749/98 // ІПС "Кодекс"; Постанова Президії ВАС РФ від 18 січня 2000 N 5394/98 // ІПС "Кодекс".

17. Постанова ФАС Північно-Західного округу від 21 жовтня 2004 року N А21-7224/03-С2 // ІПС "Кодекс".

19. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Судна Російської Федерації від 25.02.1998 №8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» // Відомості Верховної Ради, №10, 1998.

21. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М: Проспект, 2001.

22. Ахмадгазізов І.С. Проблеми переходу речових прав на об'єкти нерухомості під час виконання договору купівлі-продажу нерухомості // Нотаріус, 2007 №1.

23. Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. М: Статут, 2002.

24. Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право: Загальні засади. М.: Статут, 1997. З. 224.

25. Вітрянський В.В. Договір оренди та її види: Прокат, фрахтування тимчасово, оренда будинків, споруд та підприємств, лізинг. М: Статут, 1999

26. Вітрянський В.В. Договір купівлі-продажу та його окремі види. М: Статут, 1999

27. Вітрянський В.В. Договір продажу нерухомості // Вісник ВАС РФ. 1999. N 9

28. Вітрянський В.В. Договір з продажу нерухомості. Договір продажу підприємства // Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. М: Статут, 2000. С. 184 - 236.

29. Вітрянський В.В. Договори купівлі-продажу, міни, оренди, безоплатного користування, перевезення, транспортної експедиції. Розрахунки: Коментар частини другої Цивільного кодексу РФ. М.: Центр ділової інформації тижневика " Економіка життя й " , 1996

30. Вітрянський В.В. Недійсність правочинів в арбітражно-судовій практиці // Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова. М: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998.

31. Вітрянський В.В. Правове регулювання майнових (обов'язково-правових) відносин у Земельному кодексі РФ // Екологічне право. 2003. N 1.

32. Вітрянський В.В. Істотні умови договору у вітчизняній цивілістиці та правозастосовчій практиці // Вісник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 78.

33. Державна реєстрація прав на нерухомість: Проблеми реєстраційного права / Відп. ред. А.Р. Кірсанов. М.: Вісь-89, 2003.

34. Цивільне право: Підручник / Відп. ред. проф. Є.А. Суханів. Т. 1. С. 352.

35. Цивільне право: Підручник. 4-те вид. / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велбі, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа – Е.Ю. Валявіна).

36. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М: БЕК, 1997.

37. Іванова Н.Р. Захист права власності в суді: Коментар арбітражної практики. М: ІНФРА-М, 1999.

38. Іоффе О.С. Обов'язкове право. М., 1975. С. 211

39. Камишанський В.П. Обмеження права власності (Цивільно-правовий аналіз): Автореф. дис... д-ра юрид. наук. СПб., 2000.

40. Камишанський В.П. Право власності на нерухоме майно: Питання обмежень. Еліста, 1999.

41. Кіндєєва Є.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: Права та угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). М.: Юрайт-Іздат, 2004.

42. Козир О.М. Актуальні питання реєстрації нерухомості у Російській Федерації // Юридичний світ. 1997. N 9. З. 46 - 49.

43. Козир О.М. Нерухомість у новому Цивільному кодексі Росії // Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. О.Л. Маковський. М: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998.

44. Козир О.М. Поняття нерухомого майна у російському цивільному праві. Угоди з нерухомістю // Закон. 1999. N 4

45. Коментар до Цивільного кодексу РФ / За ред. проф. тобто. Абової та А.Ю. Кабалкіна. М.: Юрайт-Іздат, 2004.

46. ​​Коментар до Земельного кодексу РФ/Рук. авт. колективу М.В. Бархатов (з книги "Коментар до земельного законодавства РФ"). М.: Юрайт-Іздат, 2002.

47. Коментар до Федерального закону "Про державні та муніципальні унітарні підприємства" / За ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125 (автор коментаря – А.Д. Куликов).

48. Кредити на купівлю комерційної нерухомості: реальність чи перспектива? // Банки та діловий світ, 2007, №2.

49. Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель та споруд як об'єктів нерухомості. Томськ: Вид. Томського ун-ту, 2002.

50. Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель та споруд як об'єктів нерухомості: Автореф. дис... д-ра юрид. наук. Томськ, 2004.

51. Скіба П.В. Особливості угод купівлі-продажу нерухомості: Автореф. дис... канд. Юрид. наук. М., 2001. С. 17.

52. Скловський К.І. Власність у цивільному праві. М., 2000. - С. 370.

53. Тужилова-Орданська Є.М. Проблеми державної реєстрації речових прав на нерухоме майно // Цивіліст, 2007, №2.

Це особливий юридичний документ, що підтверджує згоду однієї сторони (що здійснює продаж) з передачею нежитлового (комерційного) приміщення іншій стороні (що здійснює купівлю) на підставі внесення з боку покупця грошової плати.

У угодах беруть участь фізичні та юридичні особи.

Довідка.Проведення всіх угод з купівлі-продажу нерухомості регламентуються статтею 549 Цивільного кодексу РФ.

Стаття 549. Договір продажу нерухомості

1. За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договором продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру або інше нерухоме майно ().
2. Правила, передбачені цим параграфом, застосовуються до продажу підприємств остільки, оскільки інше не передбачено правилами про договір продажу підприємства (статті 559, , , , , , , ).

Реєстрація договору-купівлі продажу нежитлового приміщення

При укладанні угод на основі нежитлового приміщення ви ризикуєте зіткнутися з великою кількістю проблем, ніж при аналогічних операціях з житловим приміщенням.

Одна річ – здійснити угоду купівлі-продажу нежитлового приміщення, але зовсім інша – стати правовласником придбаної площі. Слід враховувати, що сам факт укладання такого договору може не сходитися з моментом переходу нежитлової площі на об'єкт володіння.

Це відбувається тому, що сам цей перехід здійснимо лише після реєстрації здійсненої угоди на законодавчому рівні.

У зв'язку з цим фактом необхідно враховувати, що до екземпляра даного документа на провадження угоди потрібно додати також і іншу юридичну документацію, щоб все здійснилося благополучно:

• документи, які б підтверджували право володіння приміщенням;
• передавальний акт;
• кадастровий паспорт;
• витяг з ЄДРН;
• квитанція про сплату державного мита;
• документи про відсутність боргів, пов'язаних із цим приміщенням.

Попередній договір купівлі-продажу комерційної нерухомості

Цей документ заповнюється лише тоді, коли громадяни раптом наважуються на продаж чи купівлю нежитлового приміщення.

У попередньому договорі купівлі-продажу обов'язково обговорюється цільове призначення приміщенняяк нежитлового (у разі – як комерційного).

Приміщення, що продається, в жодному разі не повинно бути стиснуте ніякими санкціями або штрафами. Відповідно, сторона, що продає, надає документ про відсутність таких.

Також у попередньому договорі умовлено час, протягом якого має здійснитися підписання основного документа.

Якщо певна сторона процедури угоди ухиляється від виконання своїх зобов'язань, її можуть змусити в судовому порядку до виконання своїх зобов'язань.

Істотним пунктом у укладанні угоди такого характеру є завдаток, розмір якого обумовлюється сторонами та ними фіксується в тексті договору.

Завдаток вноситься покупцем на користь продавця виходячи з статті 380 ДК РФ. Він не може бути повернений покупцеві, якщо цей документ не підписаний однією зі сторін.

У разі винності сторони, що продає, повертається завдаток у подвійному розмірі плюс штраф, розмір якого обумовлений у договорі. Терміни повернення задатку також обумовлюються у попередньому договорі.

Слід пам'ятати, що сума задатку входить в основну суму площі, що продається.Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення вважається укладеним після підписання його учасниками правових відносин.

На зображенні представлений документ:

Приклад заповненого договору на фото нижче:

Важливі моменти у заповненні

Тепер поговоримо про ті моменти, які потрібно пам'ятати, приступаючи до процедури заповнення договору про купівлю-продаж нежитлового приміщення.

Про що слід пам'ятати фізичним особам?

Щоб фізична особа могла брати участь у правових відносинах, пов'язаних із купівлею-продажем комерційної нерухомості, воно має бути обов'язково дієздатним.

Якщо ж дієздатність у нього відсутня, то важливо, щоб у такої фізичної особи був свій законний представник, наприклад, опікун. Щоб мати право представництва недієздатної особи під час здійснення правочину, опікун повинен отримати для цього дозвіл в органах опіки.

У тексті договору обов'язково мають бути зазначені:

• прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи;
• дата народження;
• реквізити паспорта

Все, про що писалося в попередніх розділах щодо оформлювальних процедур на предмет договору, не втрачає свого застосування і в цьому розділі.

Нижче представлено фото документа:

Про що слід пам'ятати юридичним особам?

Насамперед важливо пам'ятати, що у цих угодах можуть брати участь лише комерційні організації чи фірми, які мають правоздатністю.

Цим юридичним властивістю вони наділяються лише після проходження реєстрації у спеціальних держустановах як юр. особи.

А муніципальні чи державні установи можуть брати участь у скоєнні подібних угод лише за умови, якщо це право розписано в установчих документах.

У договорі купівлі-продажу комерційного приміщення обов'язково вказується:

• повна назва організації чи підприємства;
• організаційно-правова форма;
• адресу компанії;
• реквізити, згідно з якими можна буде дізнатися про реєстрацію фірми.

Важливо!Не слід забувати, що укладання договору купівлі-продажу від імені філії чи структурного підрозділу компанії неможливе.

Якщо ж все-таки виникла необхідність, голова філії чи підрозділи може укласти за умови наявності в нього юридичної доручення від керівника головного офісу компанії. Інакше угода вважатиметься незаконною.

Угоди з комерційною нерухомістю: терміни проведення та розміри мит

Припустимо, угода з купівлі-продажу нежитлового приміщення як комерційне відбулася. Відчуження нерухомості від колишнього власника до нового сталося.

Тепер з боку нового власника потрібна реєстрація права на об'єкт нежитлового призначення, щоб правоволодіння виявилося дійсним.

Середній термін здійснення реєстраційної процедури триває до одного робочого тижня. Ціна проведення цієї юридичної операції для фіз. осіб становить близько 2000 рублів, а юр. осіб - 22000 рублів.

Особливості укладання угоди купівлі-продажу із розстроченням платежу

Як бути, якщо покупець не має можливості виплатити відразу всю грошову суму за нежитлове приміщення? Для таких випадків передбачено оформлення розстрочки. Однак факт продажу приміщення на виплат відображається в тексті договору.

Коли є необхідність купити комерційну нерухомість на виплат, у договорі обговорюються терміни та розміри платежів, а також порядок їх внесення.

Робиться початковий внесок у певному відсотковому розмірі, який також зазначено у договорі. Також передбачено щоквартальні виплати у розмірі 10,5% річних.

На зображенні приклад документа:

Висновок

Як бачимо, у процедурі оформлення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення є свої нюанси та "підводні камені", з якими необхідно зважати, щоб не було жодних проблем під час укладання всіх угод.

ДОГОВІР № купівлі-продажу нежитлового приміщення м. « » 20 р. , що іменується в подальшому «Продавець», в особі, що діє на підставі, з одного боку і, іменована в подальшому «Покупець», в особі, що діє на підставі, з іншого боку уклали цей договір про наступне. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ 1.1. Відповідно до умов цього договору Продавець продає, а Покупець купує нерухоме майно: нежитлове приміщення (надалі — «Приміщення»), кадастровий (умовний) номер, площею () кв. м, розташоване за адресою: на поверсі в поверховій будівлі та частку в праві спільної власності (призначення будівлі) будівлі загальною площею () кв. м., одночасно з приміщенням передаються: технічний паспорт на нежитлове приміщення, плани, схеми, експлікації, інші документи.1.2.

Як укласти договір купівлі-продажу нерухомості?

Як правило, це відсоток від остаточної вартості, за якою було реалізовано об'єкт. Суму цього відсотка слід записати до договору. Тут же слід одразу записати всі заплановані витрати, які понесе Агент і зобов'язується компенсувати Принципал: на що і яка сума витрат передбачається.

Агент зобов'язується: 2.1.1. Провести правову експертизу документів, що засвідчують право власності на об'єкт. 2.1.2. Спільно з Принципалом розробити умови договору купівлі-продажу об'єкта, форму та порядок розрахунків, а також пакет рекламних матеріалів для продажу об'єкта.

2.1.3. Проводити маркетингові дослідження з метою визначення кола потенційних покупців. Корисні документи та достовірну базу пропозицій: оренда офісів у Москві, оренда магазинів, складів та будь-яких нежитлових приміщень та будівель у РФ.

Як оформити договір купівлі-продажу об'єкту нерухомості?

Вказана ціна, встановлена ​​угодою сторін за цим договором, є остаточною та зміни не підлягає.2.2. Покупець несе всі витрати, пов'язані з державною реєстрацією переходу до нього права власності на Приміщення, відповідно до чинного законодавства РФ.2.3.
Сума, зазначена у п. 2.1, підлягає перерахуванню на розрахунковий рахунок Продавця на протязі банківських днів після підписання цього договору. 3. ТЕРМІН СПРАВЖНЬОГО ДОГОВОРУ 3.1. Цей договір набирає чинності з моменту його укладення і діє до завершення оформлення права власності Покупця на майно, що купується, та здійснення всіх розрахунків.
4. ПЕРЕДАЧА МАЙНА 4.1. Продавець зобов'язаний у -денний термін з моменту підписання цього договору передати Покупцю зазначене у п.

Договори купівлі-продажу нерухомості

Інфо

У угоді мають бути відображені не лише положення, які вимагаються законодавством, а й інші положення, які були узгоджені сторонами. Допускається продаж нерухомого майна разом із бізнесом.

• Відомості про сторони (продавця та покупця);
• Відомості про нерухомий об'єкт, що передається;
• Інформація про місце розташування будівлі;
• Відомості про категорію нерухомого комерційного об'єкта;
• Інформація про площу об'єкта, а також у разі продажу цілої будівлі про ділянку землі, що знаходиться під ним;
• Вартість об'єкту;
• порядок внесення коштів;
• Порядок передачі об'єкта у власність покупця.

Завантажити зразок договору купівлі-продажу комерційної нерухомості. Завантажити бланк договору купівлі-продажу комерційної нерухомості.

Договір на продаж комерційної нерухомості

Увага

ВАЖЛИВО! На підтвердження досконалого розрахунку при реєстрації переходу права власності сторони подають до Росреєстру розписку або банківську виписку (громадяни), платіжне доручення про оплату ціни договору з посиланням на договір (організації). Такий порядок розрахунків створює для покупця ризик, що продавець, який одержав оплату, затягне реєстрацію переходу права власності.

Договір купівлі-продажу нерухомості

Складаючи договір купівлі-продажу нерухомості з таким порядком оплати, необхідно пам'ятати, що крім предмета та ціни суттєвими будуть умови:

• про розмір одного платежу;
• порядку та строки платежів.

Завантажити договір купівлі-продажу нерухомості в кредит з умовою про розстрочку можна тут: Приклад договору продажу нерухомості з розстрочкою. Купівля-продаж нерухомості – добре розроблена тема у праві.

Шаблон договору можна знайти у нашій статті або на сайті Росреєстру, на сторінці Форми документів. Складання договору купівлі-продажу житлової нерухомості Відразу зазначимо, що у договорі купівлі-продажу нерухомості житлового призначення має бути обумовлено додаткову істотну умову - перелік осіб, які мають право користування житлом, що продається (п.

1 ст. 558 ЦК України).

Договір купівлі продажу комерційної нерухомості

Пленум ЗС РФ однозначно визначив, що управомочність на вчинення правочину з об'єктами, права на які реєструються, має бути в нотаріальній формі. Росреєстр також потребує нотаріальної доручення при здачі документів на реєстрацію (п. 4 ст. 15 закону «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218-ФЗ). Найчастіше видається одна довіреність на кілька взаємопов'язаних правочинів щодо реалізації нерухомості:

• підписання договору купівлі-продажу;
• здійснення розрахунків;
• подання документів до Росреєстру та їх отримання.

Відповідно, передавати іншій особі повноваження на вчинення правочину купівлі-продажу нерухомого майна можливо лише в нотаріальному порядку. ДК РФ містить перелік осіб, які мають право посвідчити довіреність замість нотаріуса.

Попередній договір купівлі продажу комерційної нерухомості

Однак у ряді випадків спеціальний об'єкт чи суб'єкт вимагає нотаріальної форми правочину (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закону «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218-ФЗ). Момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості по ДК РФ Оскільки контракти про реалізацію нерухомості не потребують державної реєстрації, вони діють з моменту укладання.

Останній визначається наступним чином:

• внаслідок консенсуальної природи договору з його укладеність впливає факт передачі предмета договору;
• за загальним правилом (п. 1 ст. 433 ЦК України) стосовно договору як єдиного документа (п. 1 ст. 550 ЦК України) договір купівлі-продажу нерухомості може вважатися укладеним з моменту його підписання за умови узгодження в тексті всіх істотних умов ( п. 3 інформаційного листа президії ВАС РФ від 13.11.1997 № 21).

Договір купівлі продажу комерційної нерухомості з відстрочкою платежу зразок

Для того, щоб згодом не настали негативні наслідки для сторін, а також для того, щоб угода не була визнана недійсною, сторони повинні підготувати певний пакет документів:

• Продавець повинен подати документи, що підтверджують право власності на об'єкт, що передається;

• Їм же представляється виписка з Росреєстру про те, що об'єкт не є предметом застави і на ньому немає жодних обмежень;
• Технічна характеристика з БТІ, на підставі якої можна дізнатися технічний стан об'єкта, що продається, рік його будови, площа приміщень, розташування, поверховість та іншу інформацію про будівництво.

Реєстрація комерційної нерухомості Право власності, яке передається за допомогою угоди, має бути зареєстроване за місцем укладання угоди Росреєстром.

Договір продажу комерційної нерухомості

• як укласти договір купівлі-продажу нерухомості?
• Агентський договір з продажу об'єкта нерухомості
• Оформлення договору купівлі-продажу нежитлового приміщення
• Ексклюзивний договір
• Агентський договір на продаж об'єкта нерухомості
• Корисні документи

• Види договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення: зразки заповнення та особливості

агентський договір із продажу нежитлової нерухомості 1.4. виконавець гарантує відсутність договірних та інших відносин з особами, які могли б вплинути на виконання цього договору. виконавець гарантує свою незалежність та об'єктивність у ході виконання цього договору. 1.5. договір виконується за місцезнаходженням виконавця (р.).
ЗМІ ЕЛ № ФС 77–67861Рекламно-інформаційний ресурс Zdanie.info — найкраще місце пошуку комерційної нерухомості для вашого успішного бізнесу! Портал з продажу та оренди комерційної нерухомості в Москві та регіонах РФ, пропонує відвідувачам сайту найбільш повну та достовірну базу пропозицій: оренда офісів у Москві , оренда магазинів, складів та будь-яких нежитлових приміщень та будівель у РФ. На Здание.інфо Ви можете безкоштовно розмістити оголошення з пропозицією комерційної нерухомості на продаж та в оренду. Відправити заявку на отримання кредиту на купівлю та під заставу об'єктів комерційної нерухомості в банки-партнери Zdanie.info. Також, на «Будинок.інфо» Ви можете отримати консультацію провідних фахівців та експертів ринку комерційної нерухомості: юристів, консультантів та брокерів з нерухомості, представників оціночних, девелоперських та керуючих компаній.
Недостатнє врегулювання питання про стан об'єкта може призвести до непростого судового спору про розірвання договору купівлі-продажу у зв'язку із суттєвим порушенням умови якості. Практика для покупця за цими суперечками невтішна. Успіхом можна вважати вже зобов'язання продавця пропорційно знизити ціну на неякісний об'єкт (ухвала ФАС Волго-В'ятського округу від 02.07.2014 у справі № А39-3919/2012). З бланком договору продажу комерційної нерухомості можна ознайомитись тут: Договір купівлі-продажу комерційної нерухомості – зразок. У чому специфіка продажу нерухомого майна за довіреністю Деякий час була думка, що для підписання договору продажу нерухомості достатньо довіреності у простій письмовій формі. Однак у п.