Проблемы применения договор купли продажи судебная практика. Судебная практика по договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

Что это?

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Нормативы ГК

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

• оспоримой;
• ничтожной.

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки . Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

• без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
• не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
• законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
• лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
• лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
• под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
• под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
• одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
• одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года .

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет . При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

• отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
• подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
• заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
• решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, . Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

1. Будущий объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ. Он указал на то, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован другими способами, которые позволяют установить недвижимость, передаваемую по договору покупателю. Например, это может быть ориентировочная площадь будущей постройки, местонахождение возводимого объекта, свойства недвижимости, определенные в проектной документации. Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество и сделки с ним. Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи. При этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на момент заключения договора. Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет, что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества, установление которой может производиться за единицу площади или другим способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может считаться основанием для того чтобы признать соглашение незаключенным. Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров, посредство которых становится возможным установить действительную волю обеих сторон. Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Установлено, что если доказательства достижения соглашения между сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли-продажи считается незаключенным.

Если же у лиц имеются доказательства, которые подтверждают тот факт, что соглашение о купле-продаже будущего объекта недвижимости было заключено под влиянием заблуждения об индивидуализации его предмета, заблуждающаяся сторона может потребовать возмещения ущерба в результате признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать наличие вины в действиях продавца, реализующего объект недвижимого имущества.

2. Исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости

Ключевое разъяснение: в случае, если продавец по договору на момент исполнения соглашения не владеет либо не выступает в статусе собственника такого объекта, его нельзя принудить к исполнению обязательства, а также к государственной регистрации перехода права собственности на самого продавца.

Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации, которые может повлечь за собой принудительное исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. В том случае, если продавец по договору не является собственником или владельцем данной вещи, его нельзя принудить к совершению действий по ее созданию либо приобретению. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, истец может требовать возврата уплаченной суммы денежных средств и уплаты процентов от нее. Также он может выступить с требованием о возмещении убытков, которые были ему причинены. Такой вид возмещения предусматривает, например, уплату разницы между стоимостью недвижимости, предусмотренной договором купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого объекта.

В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

3. Возведение объекта недвижимого имущества на участке заказчика

Ключевое разъяснение: в статусе договора строительного подряда могут пребывать соглашения, в которых рассматривается создание будущего объекта недвижимого имущества на участке земли, находящемся во владении другого лица по договору.

В пункте 6 Постановления №54 разъяснено, что договор, который предусматривает создание недвижимого объекта на участке земли, принадлежащем другой стороне по данному договору, то такие отношения необходимо определять, как отношения строительного подряда. В данной ситуации сторона, которая осуществляет строительство, имеет право получить оплату за работы, выполненные в соответствии с договором. Когда это условие не выполняется, кроме указанной суммы денежных средств сторона может потребовать возмещения убытков с уплатой неустойки, предусмотренной по условиям договора. Также она может воспользоваться своим правом, которое предоставляется ей по правилам статьи 712 ГК РФ.

В случае, если оплата строительных работ по договору производится на в денежной форме, а с предоставлением в собственность помещения в возведенном здании, то этот договор можно квалифицировать как смешанный, и в соответствующей его части будут выполняться строго определенные требования, которые предусмотрены договором купли-продажи недвижимости.

4. Определение договора о будущем объекте недвижимого имущества как договора простого товарищества

Ключевое разъяснение: договором простого товарищества можно считать соглашение по поводу будущего объекта недвижимого имущества, предусматривающее, что каждая сторона делает свой вклад в достижение общей цели.

Договором простого товарищества является соглашение относительно будущей недвижимости. В пункте 7 Постановления №54 дается разъяснение по поводу того, что договор простого товарищества предусматривает равный вклад каждого участника сделки в будущий объект. Например, один участник передает деньги, второй – выполняет работы, третий – поставляет строительные материалы и т.д. Результатом сотрудничества по договору простого товарищества становится готовый объект недвижимости.

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае, если вопреки основным условиям договора один из товарищей, который должен внести свой вклад в создание объекта недвижимости в виде передачи земельного участка в общую собственность или права аренды, уклоняется от выполнения своих обязательств, то в этом случае остальные участники могут требовать исполнения таких обязанностей в судебном порядке. Этот факт закреплен в пункте 3 статьи 551 ГК РФ. Исковые заявления товарищей, в которых выражается требование о признании права собственности на долю в созданном общими силами объекте недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, данными в пункте 7 Постановления №54, следует квалифицировать так же.

Во всех вышеперечисленных случаях необходимо учесть, что право собственности каждого товарища, который предъявляет вышеуказанное требование, может возникнуть только после проведения государственной регистрации такого права на основании судебного акта, в котором указан факт удовлетворения этого требования.

5. Договор инвестирования нельзя квалифицировать как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров

Ключевое разъяснение: договор инвестирования нельзя считать самостоятельным видом договоров. Именно поэтому, в каждом случае необходимо определять правовую природу такого соглашения.

В пункте 4 Постановления №54 разъяснен тот факт, что договоры, которые связаны с инвестиционной деятельностью, не могут обладать специальным правовым регулированием обязательственных отношений, которые складываются между сторонами.

Пленум ВАС РФ отметил, что в данном случае арбитражные суды должны сначала установить правовую природу таких договоров (подряд, купля-продажа, простое товарищество). Кроме того, он обратил внимание на тот факт, что право собственности на объект недвижимого имущества, который создается согласно положениям «инвестиционного договора», может возникнуть у лиц, заключивших это соглашение, с того момента, когда будет проведена государственная регистрация права. Этот факт закреплен в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

6. Заключение предварительного договора купли продажи недвижимости

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи недвижимости, который был заключен на условиях предварительной оплаты, можно считать договором купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления №54 разъяснил, что предварительный договор купли продажи недвижимости между лицами, которые обязуются заключить договор купли-продажи имущества, созданного в будущем, на условиях предварительной оплаты большей части общей стоимости или полной цены объекта следует определять как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что требование к индивидуализации объекта договора купли-продажи распространяется также на предмет будущего соглашения, который обозначен в предварительном договоре. Именно поэтому, данный предварительный договор нельзя считать незаключенным в том случае, если должным образом была проведена индивидуализация объекта в предварительном соглашении, но, например, без указания кадастрового номера недвижимости.

7. Процедура регистрации договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: процедура государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения необходима только в том случае, если на момент заключения этого договора продавец является собственником указанного объекта.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления №54, Пленум ВАС РФ пояснил, что государственная регистрация должна быть проведена в отношении договора купли-продажи жилого помещения в том случае, если к моменту его заключения предмет соглашения находится в собственности продавца (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ). В противном случае будет считаться, что с момента своего подписания договор не является заключенным.

Также установлено, что выражение отказа со стороны территориальных органов Росреестра по поводу государственной регистрации права собственности на помещение жилого типа, не принадлежащего продавцу на момент заключение договора купли-продажи и не зарегистрированного соответствующим образом, можно считать незаконным в том случае, если отказ объясняется исключительно отсутствием этой регистрации.

8. Заключение договора долевого строительства.

Ключевое разъяснение: пояснения Пленума ВАС РФ, которые следуют из Постановления №54, не распространяется на те отношения, которые связаны с долевым строительством многоквартирных домов.

Данное утверждение относится к объектам, регулируемых Федеральным законом от м30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Правовая схема с двумя расписками влечет правовые риски также и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.
III.

Покупка квартиры по заниженной цене

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены - нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. ? Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре или завышение цены в договоре.

• Занижение цены в договоре
  • Причины занижения продавцом цены квартиры
  • Чем опасно занижение цены для Покупателя
  • Чем опасно занижение цены для Продавца
  • Завышение цены в Договоре купли-продажи
  • Разъяснение других сложных моментов

Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре.

Занижение стоимости квартиры

Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 % Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает. -А 1 700 000.0? -А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся! А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.

Внимание

Может по три копейки и будет возвращать, как знать. Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены. Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели.

Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи

Во-вторых, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. В-третьих, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, применит ст.
333 ГК РФ для существенного уменьшения штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При возмещении убытков покупатель также не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на аналогичное жилье в данной местности за период с момента подписания договора и до момента его расторжения. II.

Занижение суммы в договоре купли-продажи

Итог — налоговая моей супруге — либо платите, либо подаем в суд. Платить, ессесно — нечем. Итог — полгода условно! Как же она переживала Евгений Палько Риэлтор 25 июн.

2010

Инфо

Роман Фадеев писал(а): На личном опыте. Супруга продала квартиру. В расписке написали полную стоимость, в ДКП миллион.

Ошибка 404

Налог при покупке квартиры, налог на имущество, налоги на физических лиц и организацию. Сколько налогов, когда и как оплачивать и как получить налоговый вычет (возврат налога) при покупке недвижимости.

Решил купить квартиру, но владелец меня огорошил: в договоре купли/продажи вместо 5 млн.руб. напишем 2 млн.руб, а в расписке о передаче денег напишем полную сумму (5 млн.руб.). Дескать никаких рисков, и что все так работают. Прошу написать потенциальные риски и, возможно, случаи из реальной практики.

Заранее благодарен за участие в обсуждении. Николай Тюленев Риэлтор 25 июн. 2010 1. В случае двухсторонней реституции суд может не принять во внимание расписку и обязать вернуть Вам лишь сумму, указанную в договоре.2.

Заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости

С точки зрения Налогового кодекса РФ указанный вариант договорных отношений в целях ухода от уплаты подоходного налога идеальным не является. Камнем преткновения является ремонт, выполняемый продавцом для покупателя.

Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, то стоимость такого ремонта (для того чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, «ремонтной», расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются и с которого придется платить подоходный налог.

Занижение суммы в договоре купли продажи

Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы. Для сведения к нулю указанных рисков риелторы и юристы предлагают самые разнообразные правовые механизмы.

I. Например, предлагается включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер штрафной санкции равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть свои недостатки. Во-первых, такой вариант возможен только при расторжении договора, который соответственно должен пройти государственную регистрацию и являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными).
Информация закрыть Information Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: [email protected] . We will be happy to assist. Здравствуйте, коллеги. Возник следующий вопрос: если стороны указывают цену договора купли-продажи недвижимости ниже реальной, как эффективно обезопасить интересы покупателя и исключить в случае проблем со сделкой потерю разницы между реально переданными денежными средствами и формальной ценой договора? ключевые слова: недвижимость Школа права «СТАТУТ» Юридические семинары для профессионалов Практические вопросы подготовки и ведения судебных дел

• 21.05 – 15.06. Онлайн
• Тай Ю.В., Щекин Д.М., Карапетов А.Г. и др

Банкротство юридических лиц и граждан. Вечерний курс

• 22 мая-4 июля. Москва
• Витрянский В.В., Зайцев О.Р.

• При звонке из службы безопасности банка - Вы назовете цену, указанную в договоре, а не реальную
• Все объявления с фактической ценой будут сняты с сайтов объявлений, иначе банк может засомневаться и отказать в выдаче кредита.

Чем опасно завышение цены для Продавца

• Если Вы ошиблись по обязательству уплаты подоходного налога - завышение ведет к увеличению суммы отчислений
• Если не уничтожена расписка, она может попасть в налоговую службу, может по ошибке Покупателя, а может специально, а последствия непредсказуемы.
• Если договор будет расторгнут по решению суда, суд обяжет вас ввернуть Покупателю всю сумму, указанную в договоре.

В любом случае изменения фактической цены требует тщательной оценки ситуации!!! Всегда рада разъяснить.
Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.2.